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房地产营销人员培训方案作文 房地产营销人员培训方案怎么写文案：
目录
1、公司简介
2、房地产基础知识
3、项目概况
4、销售管理制度
5、岗位职责
6、销售人员基本技能（销售技巧）
7、销售程序
8、销售礼仪
8、写字楼行业知识
成功的销售顾问应具备怎样的素质
优秀的销售顾问需要具备多方面的素质，这些素质包括：积极的进取心、坚持不懈的态度、与其他人良好沟通的技巧、给人信任度以及在商谈中营造舒适氛围的能力。
不管怎样，在销售中取得成功的最重要的素质是准确性的理解力，清楚你的客户需要什么。尤其是，他们在当中有什么是最受益的？要了解这些，就需要你作一个好的观察者和倾听者，也就是少说多听。大多数的销售顾问，太热衷于去告诉对方什么是他想让你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。
当你清楚了你的客户最关心的热点是什么之后，就可以针对他们的需要，恰到好处地展开你的销售策略。在下一次见面时，你也可以先试着花几分钟的时间，问一些轻松的问题，了解一下你的客户，从他们的讲话中，你就可以明白他们需要你告诉他们些什么。
房地产销售是一件很微妙的事。有这么一说：房地产成功的50%在于地块选择，30%在于规划设计，20%归功于销售执行，但前两者的80%是由后者的20%来加以实现的。不论这一说法是否准确但销售的重大作用是不容置疑的，而销售的成功与否，又在很大程度上决定于销售人员。做为销售人员最重要的还是综合素质，因此我们也不可以对在职培训存在绝对的依赖性。培训大部分的内容实质上都是在工作中发现的问题，通过培训寻求最佳的解决方法。卖楼是销售人员工作的重要内容但并不是全部，做为一名销售人员，对外必须会做市场调研和分析，熟悉房地产相关法律法规、了解房地产专业知识；对内必须领悟企业文化和开发理念，以及各部门的运作程序、工作职责
和工作范围、楼盘的各种属性等；销售人员在做好本职工作的同时，也要尽力做好企业内部的横向协作和上下级的沟通及对外联络工作，才能成为一名合格地产销售精英。
本培训手册的设计仅仅涵盖了在职培训初级阶段的内容，如果要想深入下去、工作做得更到位，还得参考其它更多的资料，并在实际工作善于总结得失。
培训的目的
销售培训的初级目标就是通过提高销售人员的个人绩效来达成企业的销售业
绩，而员工在工作中的绩效取决于员工的态度、知识、技巧这三个因素。通过培训使销售人员掌握项目的优缺点、优劣势，竞争对手的状况、国家相关政策法规、专业知识和销售技巧，以及了解不同目标客户的心理特点、消费习惯、生活品味、投资置业习惯等，培养销售人员的团队协作精神，领悟企业文化，锻炼自己的口头表达能力、观察市场的敏感度、养成做事的坚韧性、积极性和良好的服务态度，学会分析事物的科学方法，确立自己的工作目标和业绩考核办法，最终使个人成为一名地产销售精英的终极目标。
置业顾问的涵义
置业顾问不是简单的“解说员”、“算价员”，她\/他一般是指在售楼处通过现场服务引导客户购买、促进楼盘销售，为客户提供投资置业专业化顾问式服务的综合性人才。他们的具有鲜明的置业特征：
1、企业、项目的形象代言人
置业顾问面对面地直接与客户沟通，其工作作风、专业技能、服务意识充
分的体现公司的经营理念、价值取向及企业文化、其一举一动、一言一行在客
户眼中就代表着企业、项目（品牌）的形象。
2、企业和客户信息沟通互动的桥梁
销售人员一方面把品牌的信息传递给消费者，另一方面又将消费者的的意
见、建议等信息传达给企业，以便企业更好的服务于消费者置业顾问首先是客
户的朋友、顾问，帮助客户实现置业梦想，使其成为公司的长期的支持者；其
次是公司项目营销策划及广告宣传等有效与否的直接反馈者；第三是市场最新
动态、客户实际需求及客户信息的最佳收集者、整理加工者第四是给企业营销
决策提供建设性意见的参与者。
3、是服务大使
销售人员只有在充分了解自己所销售的楼盘的特性、功能、服务配套等资
讯时才能适时的为客户提供良好的置业建议和帮助。良好的服务可以使客户做
到“重复购买”、“客户相关购买”、“客户推荐购买”。
第一部分
公司企业文化、组织结构
第二部分
房地产基础知识
培训内容：
1、房地产基本知识
2、所销售物业详细情况
3、房地产市场状况及竞争楼盘分析
4、物业管理
总述：
●房地产业
房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又常为\"不动产\"，英文为：\"REALESTAE\"。根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。
●房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
●是房地产市场
房地产市场分狭义和广义的两类。狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。广义的房地产市场，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。
●房地产交易
城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
一、房地产常识
1、房地产
房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。
房地产作为一种投资工具其特点主要有：
（1）不可移动性。
所以才叫\"不动\"产。由于不可移动，地段、方位往往可以决定或左右其价值。
（2）长久性。
房地产的生命周期很长，除非天灾人祸，否则不易损坏。一般房屋总有数十年的寿命，土地寿命更近乎无限。
（3）不可增加性。
除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的兴建也有限度，不可能无限度发展。
（4）不可替代性。
甲地的房地产和乙地的房地产，往往因为地理位置、法规限制、建筑型式、
发展背景等因素各不相同，而有不同的价值，不可互相替代。
（5）不易分割性。
房地产不易分割，更与大环境(地理位置)、小环境(邻近区域)等有密切的关
系，投资时不能忽略个别因素。
（6）昂贵性。
房地产的买卖价值通常很高，以目前而言，没有10万元以上根本买不起房子。
（7）同时可供投资与消费。
不仅象股票、黄金那样可用于投资，也可以自住或用来出租。进可攻，退可守。（8）房地产位置的固定性使房地产开发带有浓厚的地区性色彩。
（9）房地产开发建设周期长、投资大。
（10）房地产业涉及到相当多的法律法规。
优点：有自用及投资双重功能。掌握时机，长期获利高。可抵销通货膨胀带来的贬值损失。可充作抵押品。收益较高易得到税收方面的好处。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通货膨胀
缺点：所需资金较多;变现性差;投资数额巨大;投资回收期长;需要专门知识和经验.
2、房地产权
指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。
3、房地产权登记
房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产
管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认，即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。
4、房地产权登记有何法律效力
依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。
5、《房地产证》的作用
《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。
6、现在颁发的《房地产证》与过去有关部门颁发的《房屋所有权证》、《国有土使用权证》区别现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。为统一《房地产证》的发放，加强房地产权管理，过去的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》都要更换成新的《房地产证》，但在更换前继续有效。
7、《房地产证》记载的内容
《房地产证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。具体有：权利人、权利人性质、权
属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座落、坐标等内容。
8、哪些房地产合同须办理公证手续?
按有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。
9、地籍
我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
10、宗地、宗地号、
宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单
位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。
11、宗地图、证书附图
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书
附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产，所在宗地情况。
12、确权
确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利
13、房屋的基底面积
房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
14、房屋的建筑面积
房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。房屋的建筑面积包括使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积二个部份。
15、房屋的公共面积
房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过
2．2米的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。
不能计入公用建筑面积的部位：
a、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室。
b、作为人防工程的地下室。
c、住宅小区的配套用房。
房地产营销人员培训方案作文 房地产营销人员培训方案怎么写文案：
烟台健龙置业有限公司
方案框架
一、销售团队的组建
1、营销中心组织架构图2、销售人员编制
3、销售人员来源（招聘渠道）4、销售人员选拔要求（组建步骤）二、销售团队的培训1、职业素养培训
2、房地产知识培训
烟台健龙置业有限公司
3、销售技巧培训
4、项目知识培训
5、其他培训1）区域市场信息2）成交流程培训3）礼仪培训4）外聘培训
5）拓展特训（团队训练营）三、营销团队的管理
1、销售人员的分工及各岗位职责2、销售现场日常管理
健龙置业营销部销售团队建设方案
一、销售团队的组建
1、营销中心组织架构图
房地产营销人员培训方案作文 房地产营销人员培训方案怎么写文案：
广州统一企业有限公司
内容纲要
课程设计思路
背景
1、2003-11-12日统一企业李文杰副总经理、叶房恩副科长与丹枫先生会面洽谈培训事宜。
2、初步设定培训对象为营业所长、业务课长、课长助理、分公司经理。
3、培训目的为增加业务部队执行力，暂无明确的具体业务技能培训需求。
4、培训人员分批次进行，每期定为两天时间。
5、培训日期暂定为2004年元月之后。
课程设计思路
一、分公司经理层面课程：
思路：
1、帮助分公司经理掌握部属管理的具体技巧，解决销售队伍管理中常见的“残局”，从部属的管理、约束、惩戒、激励角度打造业务部队的执行力。
2、教会分公司经理对营业所区域进行有效的巡查，通过巡查增强分公司经理对营业所市场过程指标的控制、辅导、检核、督办力度，增加营业所长的紧迫感和方向感，从而增加执行力。
3、帮助分公司经理建立有效的业绩数据分析系统，对各营业所的业绩进行实时监控、公正评价、有效激励。从数字监控、问题预警、业绩评估激励机制角度进行改善，使营业所长始终处在持续、全面、而且无法推托辩解的压力之下，达到提升执行力的目的。
4、分公司经理管理技能实战应用：通过分公司经理的行为规范化（分公司经理典型的一天\/一周\/一个月例行工作流程）贯穿以上三种管理思路和技能。
二、营业所长层面课程：
说明：访谈过程中原定对营业所长进行经销商管理、商超管理、零售渠道管理、市场自我诊断各个层面进行执行技能培训。叶房恩先生建议目前营业所长关键是对管理人没有经过有效训练。丹枫老师经过慎重考虑，认为短短两天时间，要对各渠道的业务运作技巧压缩培训，效果会打很大折扣。营业所长在两天时间学习会在渠道运作技巧上有所收获（但不够完整系统）。但如果作为一个营业所的长官，他管理人员的技能，面对市场理性分析的能力不到位，团队的执行力仍然不会改善。建议营业所长培训以营业所内的人员管理，区域市场理性分析，营业所长例行管理工作和管理技巧为主。
思路：
1、帮助营业所长掌握销售人员的管理技巧，解决销售队伍管理中常见的“残局”，从下属管理、约束、惩戒、激励角度打造业务部队的执行力。
2、结合营业所现有岗位设置、对零售店拜访人员、外埠市场拜访人员的管理提出具体方法和改善建议。
3、教会营业所长如何理性的面对市场，给自己的市场作营销诊断，寻找非促销因素的销量提升机会点，解决市场管理中常见的难题，理性的提高销量。
4、营业所长管理技能实战应用：通过对营业所长行为的规范化（营业所长典型的一天\/一周\/一个月例行工作流程）贯彻营业所业务管理要点：线路检核、重点客户拜访、市场信息收集分析、员工管理辅导、公司标准维护。
程大纲
统一企业分公司经理层面培训课程培训时间：15小时
适用对象：分公司经理、分公司经理候选人
第一单元：销售人员的管理方法（7小时）
?销售人员管理的难点
l掌握销售人员惯用的怠工手段，体会销售人员管理的难度在哪里。
?销售人员管理的六项原则及运用方法
l销售经理的自我反省；
l检核督办；
l引导约束下属的注意力；
l给下属持续的压力；
l有效的惩戒；
l辅导激励；
?实战应用：销售经理的团队管理常见难体破解技巧动作分解
l新员工冲劲十足，但经验不足；老员工有经验但老气横秋；
l员工总是对上级指令和促销方案指指点点、不以为然、缺乏主动性；
l团队制度涣散，员工纪律松懈；
l主劳臣逸：领导累死累活，员工逍遥自在；
l员工执行力差，总是把“经”念歪；
l员工士气低糜，诸多抱怨；
l领导对员工严加斥责奖惩、但效果不佳，员工不良行为没有改善；
l如何辅导员工迅速提高业务技能；
l如何对员工实施现场培训；
l提高管理者命令效率的具体技能
?如何建立管理者的人格魅力；
?怎样迅速让员工感受到经理的专业水准，建立堪为人师的高度；
?“官架子”的灵活运用；
?营造管理态势：勉强成习惯、习惯成自然；
?如何应对员工常用的为自己开脱责任的借口，给员工无可辩解的命令和压力；
?员工处罚的具体技巧；
?“军中无戏言”游戏规则在不同情况下的运用技巧；
第二单元：大区经理的管理技能：业绩管理数据分析（3小时）
?客户销售分析：如何区分客户的贡献度、建立客户销量分析系统，防止砸价、窜货、特权客户等现象出现；
?营业所的销售实时监控：让销售日报真正发生作用、建立销售数据业绩实时监控系统：
l常见销售实时监控手段的误区；
l销售实时监控必须达到的目的：销售数字的实时监控和预警；下属头上的无时无刻都存在的“紧箍咒”；
l销售日报表的改良方案、样板演示；
l让销售日报真正发挥作用——随时掌握各地每一天的销量进度、累计销量、达成销售进度、各品项达成、引导约束下属注意力、对下属施加有效的压力；
?营业所的库存、帐款、回款、缴款状况实时监控：防止营业所财务黑洞、库存损失
l营业所进销存实时监控手段样板演示
l如何从营业所销售报表中发现问题
?月度述职业绩评价的难点：分公司经理下辖不同的营业所、市场规模不同、市场基础不同，如何公正评估各营业所的销售业绩；应对下属诸如“销量任务不合理所以达成率低”“我的市场太穷所以销量小”“去年同期卖得太多所以同期增长小”等常见借口，给下属无可辩解的压力；如何杜绝营业所长只注重销售成熟产品这一陋习，避免企业常见的单品销售现象，贯彻全品项销售观念，引导各部门主管的关注公司的策略性产品销售；
l月度述职中的常见误区
l月度销售分析样板演示
l员工业绩评价中的难点——没有绝对的公平
l绝对公平的业绩评价手段——区域贡献率的概念导入
l如何在月度业绩评价系统里贯彻区域贡献率的销售观念
l如何把区域贡献率贯彻到员工的考核过程中对他们形成持续的压力
l单品销售现象的危害
l如何在月度业绩评价系统里贯彻全品相的销售观念
l如何把这一观念贯彻到员工的考核过程中对他们形成持续的压力
第三单元：外埠区域市场有效巡检（2小时）
?业务分支机构常见12种弊病；
?区域市场巡检的目的：形成管理态势——身在千里之外，法眼无处不在。
?区域市场巡检动作分解
l市场巡检低效的原因分析
l有效市场巡检原则动作分解
l有效市场巡检八大步骤动作分解
?行政管理；
?表单管理；
?重点渠道业绩；
?促销执行；
?业务人力资源管理；
?经销商管理；
?终端线路效果；
?巡检效果点评；
第四单元：专题培训——分公司经理的例行工作（2小时）
?分公司经理的良好习惯；
?分公司经理的典型的一天动作流程；
?分公司经理的每天例行工作动作流程；
?分公司经理的每周例行工作动作流程；
?分公司经理的每月例行工作动作流程；
?分公司经理的随时准备要完成的例行工作动作流程
统一企业营业所经理层培训课程
培训时间：15小时
适用对象：营业所长、营业所长候选人
第一单元：销售人员的管理方法（8小时）
?销售人员管理的难点
l掌握销售人员惯用的怠工手段，体会销售人员管理的难度在哪里；
?销售人员管理的六项原则及运用方法
l销售经理的自我反省；
l检核督办；
l引导约束下属的注意力；
l给下属持续的压力；
l有效的惩戒；
l辅导激励；
?实战应用：销售经理的团队管理常见难体破解技巧动作分解
l新员工冲劲十足，但经验不足；老员工有经验但老气横秋；
l员工总是对上级指令和促销方案指指点点、不以为然、缺乏主动性；
l团队制度涣散，员工纪律松懈；
l主劳臣逸：领导累死累活，员工逍遥自在；
l员工执行力差，总是把“经”念歪；
l员工士气低糜，诸多抱怨；
l领导对员工严加斥责奖惩、但效果不佳，员工不良行为没有改善；
l如何辅导员工迅速提高业务技能；
l如何对员工实施现场培训；
l提高管理者命令效率的具体技能：
?如何建立管理者的人格魅力
?怎样迅速让员工感受到经理的专业水准，建立堪为人师的高度
?“官架子”的灵活运用
?营造管理态势：勉强成习惯、习惯成自然
?如何应对员工常用的为自己开脱责任的借口，给员工无可辩解的
?命令和压力
?员工处罚的具体技巧
?“军中无戏言”游戏规则在不同情况下的运用技巧
营业所长的实战技能应用：营业所销售人员的具体管理方法
l讨论：营业所现有人员管理方面的障碍点；
l表单管理的简化；
l表单管理的执行力确保；
l识破假表单的9招；
l如何用有效的表单管理结合会议管理监控零售拜访人员的行踪和工作质量；
l如何有效监控差旅制工作的业务人员（外埠业代）的行踪和工作质量；
第二单元：区域市场的自我营销诊断（5小时）
?营业所长面临困境，通过怎样的动作步骤来理性检视自己的市场哪里出现了问题？从哪里下手补救？
l初级阶段：不犯低级错误
?是否有空白片区
l市场存在较大空白片区怎么办？
l对市场较小空白片区\/空白渠道的怎么办？
l如何处理分销商不愿做分销商的矛盾？
l如何处理经销商不愿覆盖空白片区和渠道的问题？
?经销商有无恶意操作
l正确认识经销商管理中管理经销商的意义
l当经销商有恶意操作时怎么应对？
l对经销商施加压力的具体方法？
l如何处理经销商截流促销品？
?帮经销商制定健康的价格体系
l案例研讨：经销商价格体系
l如何处理经销商直营零店和二批“抢饭吃”的矛盾？
l批发市场的价格制定
?市场上有无大量即期品
l即期品的处理方法
l即期品处理的渠道
l新品上市过程中的即期品
?有没有拜访盲点
?促销执行是否到位
l促销活动执行力的打造——建立标准维护标准
l促销活动的监控与报销审核技巧
l中级阶段：主动维护市场秩序
?冲货治理
l冲货治理的11条常规技巧
l正确制定销售政策防止冲货的产生
l冲货已经形成，如何补救？
l业务员在工作过程中预防和减少冲货可能性的9条技巧
l针对不同类型冲货（良性冲货、客情矛盾冲货、带货冲货
l为完成销量冲货）的解决方法
l业务人员解决已形成冲货的10招
?二批砸价治理
l针对不同类型砸价（客情矛盾砸价、带货砸价、恶性砸价
l接冲货造成砸价、库存压力太大造成砸价）的具体解决方法
l对有砸价嫌疑的大二批如何治理？
l如何增加面对砸价大二批时的谈判筹码？
l对已经砸价造成价格倒挂的市场如何补救？
?特权客户
l特权客户销量大、欠款多，有带头砸价、截留促销资源客大期厂怎么办？
l厂家从销售政策制定上防范大户出现的6招
l认清大户的真实嘴脸
l真假大户的区分
l对已经形成的真大户如何治理
l对已经形成的假大户如何治理
?终端表现
l有限的人力如何做终端
l提升终端铺货率的7种促销方法
l合格阶段：具备企划头脑
?全品项推广;
?市场情报的掌握、提出理性的促销案;
?理性思考，销量提升的五个渠道;
第三单元：营业所长的实战技能应用（2小时）
?营业所长的具体职责分解：
l市场销售方面；
l库存分销方面；
l内部管理方面；
?营业所长的主要工作：
l每天做什么；
l每周做什么；
l每月做什么；
l随时准备做什么；
?动作流程：
l营业所长典型的一天；
l营业所长典型的一周；
l营业所长典型的一月；
?从营业所长的例行工作中贯彻管理思想
培训安排建议
培训安排建议
培训分三期进行：68名营业所长分两期、分公司经理和业务课长为一期。
目前工作事项跟踪
1、丹枫提交培训建议书给统一企业；
2、李文杰副总经理、叶房恩副科长审阅培训建议书；
3、丹枫老师助理麦小禾会与李文杰副总经理、叶房恩副科长约定双方下一次电话沟通的时间；
4、双方电话沟通对课程建议大纲的意见；
5、
6、
房地产营销人员培训方案作文 房地产营销人员培训方案怎么写文案：
售楼员方法技巧(技术部)
（一）孙子兵法说：“兵者，诡道也”。汉高祖刘邦也说：“吾宁斗智，不斗力”。使用计售房术，高明时可加速成交速度。但是，运用时必须合乎道德、法律、公司规定的规范。下面介绍几种：一、一箭双雕法一箭双雕又叫“一石二鸟”，是一举两得的意思。采用这种方法，即使用一个招数取得两个以上利益的策略。使用下种方法的步骤如下：、针对人性弱点及需要，先赢得好感，取得信任。、再按其所好地展开攻击。制造矛盾地攻击对方心防，来取得两个以上的有利条件。（）当客户自备款不足的时候，可以采用“”（给予及获取）的技巧，帮助他将自备款的前面部分放一些到后期，以要求对方答应你提出的价位和迅速成交。（）当客户杀价到底价以上的某一价位（即可以答应的价格）时，不能马上答应，而应让对方觉得“来之不易”。此时，可以表示自己无法决定，必须请示上司，你可以反要求对方马上交付定金，才能询问（否则上司会怀疑你的能力）。如此，就可以迅速成交且让对方满意。二、顺手牵羊法顺手牵羊不是指单纯的捡便宜，而是英雄创造时势，因利趁便，有计划地攫取。使用此法，要应用两个策略：、第一个策略：巧妙地将双方位置转到“敌明我暗”的境界，让自己处在谈判的优势地位。、第二个策略：掌握买方的需求和心理，让对方提出要求，再顺手推舟来达到目的。（）使用假电话或假客户来磨掉对方的心防。（）将二、三位客户集中到某一时辰再次参观工地，来增强售房的气氛。（活动时更可以使用这种方法）。（）善用“幕后王牌”以作挡箭牌，可制造自己的谈判优势。三、擒贼擒王，是指先将敌人首脑击倒的意思。在房产销售上，即为寻找具有决定权力的人：（）出钱者（如父母）。（）决定者（如妻子）。（）意见领袖（如朋友）。四、扮猪吃虎法扮猪吃虎，是使用“大智若愚”的方法，以达到目的。如遇到业务能力很强的购房者，不妨展开笑脸攻势，将自己的角色低化为“毫无权力的业务人员”，一切必须请教上级。五、激将法激将法必须小心应用，否则会有反效果，例如：某先生对某房屋已比较满意，当客户第二、三次来看时，可以表示已经有另外一位先生正要下决定，激发其立即下决定的勇气。若对方未下决定，下次来工地时，可以表示该房屋已经出售了，请他考虑另外一户。（二）由于房地产买卖金额很大，而且不像一般商品一样有统一的售价。因此，售房技巧（谈判策略）越高明，越能使您以“比合理价格更高的价位”售出房屋。首先，要充分了解本案产品的优缺点，并针对其优缺点、市场环境、经济情势做一份详尽的销售讲习资料，主要内容包括：、产品的优缺点（尤其是对缺点的回答）、附近市场、交通、学区、公园及其他公共设施。、附近大小环境的优缺点。、附近交通建设、公共建设的动向。、附近竞争个案的比较。、区域房屋市场状况的比较。、个案地点、大小环境的未来有利动向。、经济、社会、政治的利多利空因素。其次，要建立信心，要相信“天下没有卖不掉的房屋”。要坚定信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。不遭受失败的打击，不断地分析自己的售房流程是否有改进、加强的必要。对于价格要有信心，不轻易降价。不要有底价的观念，不要以客户的出价为基础来作价格谈判，不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。目的在于争取主控权，让客户认为表列价格合理，而且让他觉得争取成交价格争得很辛苦，从而使客户获得安全感、满足感。在接洽上，要先将自己推销出去，取信对方，攻心为上。大多数客户是接受人再接受物。对房屋要充满信心，大多数客户是因为产品合乎需求及喜好才进入价格谈判。业务重心，应摆在客户心动上，针对产品及环境优点作攻击。让客户认为：、房屋合乎他的需要。、他很喜欢这套房子。、买下它物超所值。销售气氛上要融洽，不要冷场。可以采用聊天、谈笑等方式来消除彼此的陌生，建立感情。当您能确定客户对产品很满意，且能作购买决定（例如下订金），才可做进一步的价格谈判。
影响楼盘销售的十大因素正象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。正确分析并把握诸方面因素对售楼的影响，对于发展商在营销策划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。综观楼市，影响楼盘销售综合起来不外乎以下十个因素：、环境因素。楼盘销售的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等。另一类则是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。因此，营造一个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之一。、消费个性因素。消费个性集中体现在消费心态的不同。由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同，会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念。从整体上看，一般存在三种不同的消费观：一是超前消费观。这是欧美国家极为普遍。其主要特点是通过银行贷款等方式透支消费或预支消费。目前接受这一消费观的深圳人逐步增多。二是即时消费，俗称吃了用了，将全部收入用于消费，即无存款也无外债。三是保守消费，将大部分收入用于储蓄，只有小部分用于消费。、区域经济因素。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，同时还左右着房地产业的发展态势。无疑对房地产业的发展及楼盘的销售志到催化剂的作用。目前沿海经济发达地区房地产热销正是由于经济因素刺激了人们置房消费的欲望。、物业管理因素。小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响消费者的购房选择。好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化氛围。
、因素。这是一个影响楼盘销售的新因素。随着的日益临近，对消费者的消费行为的影响也越来越密切。对房地产销售的影响是多元化的，比如随着关税的降低，各种建材将大幅下调，进而影响到楼价的下调。国外银行的进入将促使国内银行加快内部改革步伐，对楼盘按揭将起到明显的改善作用等。、发展商信誉因素。发展商在诸如楼盘质量、面积、价格、交房期限以及对付款方式和额度等方面的承诺在很大程度上影响消费者楼盘的信任度。万科等成功地产商开发的楼盘之所以深受消费者青睐，并长期保持旺销的业绩，与其至高无上的信誉是分不开的。、付款方式因素。付款方式直接影响到消费者的投资风险和短期经济承受能力。因此，确定一次性付款还是按揭付款对消费者的购房取向影响较大。而其中按揭方式又有期限长短、额度大小之分。很多发展商采取灵活多变的按揭付款的促销方式均取得了预想的效果。、促俏因素。随着房地产业竞争的日趋激烈，发展商之间的促销手段花样翻新，由原来的房产交易会、展销会、免费看楼、购房入户等发展到购房送装修、送家私电器、让利折扣等新的更刺激的促销手段。促销方式的不断更新和升级极大地诱发了消费者的购房欲望。、楼盘质量因素。这是消费者最为关切的问题，在一定程度上决定了楼盘销售从理论变为现实。楼盘质量主要包括以下要素：是否烂尾、是否按期交房、面积是否相符、工程质量是否过关以及楼盘的户型、风格等。其中任何一项都直接影响到消费者的购房倾向。、政策因素。这是政府行为对房产业积极干预的结果和体现，也是影响住房消费的一个重要因素。如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定保护置房业主利益的法律法律法律法规等，在一定程度上将引导、鼓励和促进消费者的居家消费。上述十大因素中既有企业外部因素，也有企业内部自身的因素。因此，房地产开发商应在正确分析、把握外部因素基础上，努力提高自身素质，利用自身优势，精心策划，准确定位，才能在激烈的市场竞争中实现预期的销售目标。
楼盘销售重在营销控制
在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。一般地，价格控制应以“低开高走”，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时，楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。以时间为基础根据不同的时间段如依据进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中，谁就能控制价格，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。
客户购买行为的分析
一般对于不同类型的客户，促成其购房的方式也有所区别，主要有以下四种方式：纯冲动。具好奇心、炫耀或消遣的心理。因现场售楼处、看板或因朋友购买而产生自已也需拥有的想法。提醒式。属于区域或区域外的客户，有一定的房产知识和使用经验。因某体吸引，对地段、景观、产品感兴趣。诱导式。第一次购房，需要一定时间对产品进行考虑后决定。可能因现场看板、售楼处的吸引而进入，需现场人员详细介绍产品。计划式。对于房价昂贵的产品而言，存在犹豫不决的客户层。可以通过增加附加值和可能的降价等办法来进行说服。一、客户购买心理分析、详细研究所需购买的产品。、探究有关资料（价格、企业形象）。、依靠已有的经验进行判断并采取行动。、等待机会。、模仿他人的判断（根据广告的暗示）。、用投机心理作冒险尝试。、抽样方式选购（没有时间考虑）。、满足最小限度的条件即可。无论何种购房行为，在客户的内心深处都存在或多或少的购买意向和需求——潜在意向及需求，在进入售楼处后，需通过销售人员促成其购买的行为。二、销售基本技巧、在接待过程中仔细观察客户的身体语言。、询问技巧。、介绍产品的技巧。、掌握销售程序（介绍产品的优先顺序、循循善诱客户）。、议价技巧。、促成下决心的技巧。、签约技巧等。三、沟通技巧销售人员介绍产品，采取口语化或非口语化（观察客户的肢体语言及倾听技巧）的形式来挖掘客户的需求（面积、总价、单价）、预算、喜好（楼层、朝向、面积、景观等）。可以借助以下道具和活动来达到沟通的目的。、产品的优点与特性。、广告。、接待中心的气势和内部的布置。、媒体广告、派夹报、等。、售楼书。、样板房以及现场演示等其他设备。、现场促销活动（活动、赠品等）。四、成交技巧在实际销售过程中，应坚持进可议、退可守的原则。举例来说，假设销售人员已完全掌握了客户的购买动机、预算、喜好，那么如何根据经验，向客户推荐其满意的房型呢？（一）锁定唯一可让客户满意的一套房子，然后促其下决心。、抢购方式。、直接要求下决心。、引导客户进入议价阶段。
、下决心付定金。（二）强调优点、地理位置好。、建筑物外观风格独特。、产品规划合理（朝向、格局方正、得房率高）。、建材标准高。、房型规划好、私密性好、景观佳、得房率高。、小区环境有特色。、周边设施齐全，生活便利（学校、图书馆、名人等）。、付款方式轻松。、开发商信誉、财务状况、工程质量、交房及时等。以上可以采取聊天的方式，观察客户的反映，掌握客户的心理，促成其下决心。如未能顺利进入议价阶段，不妨根据客户的喜好，强调产品的优点，再次促成其下决心。
（三）直接强定如遇到以下的客户，则可以采取直接强定的方式：、客户经验丰富、二次购房、用于投资的同行。、客户熟悉附近的房价及成本，直截了当要求以合理价位购买。、客户对竞争个案非常了解，若本案不具优势，可能会失去客户。、客户已付少量定金，订购其他个案的房产，而你想要说服他改变。（四）询问方式在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解客户的心理，并根据其喜好，重点突出产品的优点，打消其购房时可能存在的疑虑。询问的方式可以有以下几种：、展示过程中询问其需求的面积、房数、预算、喜好等。、在洽谈区可以借助销售资料，进行询问如：“由于房型很多，你可以将喜欢的房型告诉我，我可以为你推荐一户合适的房子”等。（五）热销房屋对于受客户欢迎、对比较好的房型，可以通过强调很多客户在看、甚至制造现场热销的场面（如当场有人成交等），达到成交的目的。该方式是否有效，取决该客户是否非常信任你，所以此方法只适用于：为了制造现场销售气氛或确定客户信任你的情形。（六）化繁为简在签约时，若客户提出……要修改时，不妨先要求对方看完合同的全部内容后再提出，然后针对客户在意的问题一一解答。事实上，挑剔的客户和是真正有意向购买的客户。以上只是销售过程中，与客户接触时的一些机会点。而真正成功的推销，是需经过不断实践以及长期与客户洽谈的经验积累，才能在最短的时间内，完成判断、重点推销，从而达到最后的成交。
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