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房地产定价中的目标与方法(1)作文 如何理解房地产定价目标?如何定义?文案：
房地产定价中的目标与方法(1)
房地产定价中的目标与方法
俗话说“没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格”。价格策划是房地产营销策划的关键。随着短缺经济结束、集团购买力消失和房地产市场的逐渐成熟，理性的价格策划在市场搏击要素中的地位日益凸现。本文将在对房地产定价目标与方法进行对比分析的基础上，寻找定价策划的可循之规。
一、选择定价目标
定价目标是整个价格策划的灵魂。一方面，它要服务于房地产项目营销目标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的依据。房地产定价目标一般有利润最大化目标、市场占有率目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。
利润最大化是许多企业的定价目标。当该宗物业独特性较强，不易被其他产品替代时，可在边际利润与边际成本一致的点位定价。一方面靠促销激发需求，另一方面有计划地供给，就可获得最大限度的利润。利润是个综合性很强的指标，尤其对房地产项目而言，从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。所以，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。由于房地产定价受经济环境的影响，繁多的变量会增加定价的难度，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境，不能单纯定位于项目利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，否则会欲速不达。
以市场占有率为定价目标是一种志存高远的选择方式。市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。市场占有率高意味着公司的竞争能力较强，说明公司对消费信息把握得较准确、充分，房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象表现明显。资料表明，企业利润与市场占有率正向相关。提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。北京城建集团对北京望京小区开发的事实证明了进行超大规模的综合开发(入住30万人口，建筑面积800万平方米)，可摊薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。一般地讲，成长型的公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。
以稳定的价格赢得企业形象，有利于在行业中树立长期优势。房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。稳定的价格给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。良好的形象是企业无形的资产，只有精心维护，才能源源不断地创造产品附加值。新鸿基地产在香港市场上采取的就是稳定高价策略，其优质高档物业的定位也逐渐为市场所认同。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。
当然，在某些特殊时期，企业也需要制定临时性定价目标。如：当市场行情急转直下时，企业就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目标；为了应对竞争者的挑战，企业也可能以牺牲局部利益遏止对手为定价目标。但是一旦出现转机，过渡性目标就应让位于其他长远定位目标。
二、确定定价方法
定价方法是根据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。房地产的定价方法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格。固定成本加成主要从静态出发，立足于房地产销售前与销售中发生的一切成本费用，再加上预期盈利作为销售价格。成本加成定价带有明显的卖方市场色彩。变动成本定价法是把单位变动成本与单位产品贡献额之和定为售价，其理论依据是只达到销售量盈亏分界点，贡献额不仅可弥补固定成本，而且会带来利润。当物业面临着严峻的竞争形势时，短期内用此种方法可排挤竞争对手，攫取市场份额。盈亏平衡法和目标利润法分别从保本不亏和获得预期利润两个层面计算企业所能承受的价格底限。由于它们是以预测的销售量为参数，而销售量又是价格的函数，互动的两种变量很难把握，以此制定的价格也难以与顾客的要求相适应。
竞争导向定价是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。其具体做法有三种：1、在区域性市场上处于行业领导者地位的开发商，可借助其品牌形象好，市场动员能力强的优势，使产品价格超过同类物业的价格水平。高价不仅符合其精品定位市场目标，也与以稳定价格维护市场形象的定价目标相一致。万科房地产在深圳住宅市场的力作——俊园，就是在大势趋于平淡的情况下，以每平方米过万元的高价昂首入市，取得良好的销售效果和经济效益。2、对于具有向领导者挑战的实力但缺乏品牌认知度的企业，适宜以更好的性能、更低的价格将看得见的优惠让利于买方。这样可以促进销售，扩大市场占有率，提高企业在行业中的声望。运用此方法一般要对可比性强的领导者物业进行周密分析，在促销中借其声威，并突出宣传自身优势。1998年广州祈福新村推出时，正是针对当地大名鼎鼎的碧桂园采用了挑战者定价，很快成为市场的新热点。3、物业推出时，也可选择当时市场同类物业的平均价格。一般认为平均市价是供求均衡的结果。以随行就市方法定价，既会带来合理的平均利润，又不破坏行业秩序，因而为市场追随者普遍采用。虽然其定价目标缺乏特色，但对于竞争激烈、信息充分、需求弹性较低的房地产市场，不失是一种稳妥方法。尤其适用于产品特色性不强、开发者行业地位一般的物业。
需求导向定价是以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标，真正按照有效需求来策划房地产价格。在实际运用中又有认知价值和差异需求两种不同的形式。所谓认知价值定价是指在买方市场条件下，根据购买者对房地产的认知价值定价。认知价值的形成一般基于购买者对有形产品、无形服务及公司商业信誉的综合评价，它包括实际情况与期望情况的比较，待定物业与参照物业的比较等一系列过程。品牌形象好的物业往往能获得很高的评价。只要实际定价低于购买者的认知价值，即物超所值，购买行为就很容易发生。这种“以消费者为中心”营销理念运用的关键在于与潜在购买者充分沟通、掌握调查数据、并对其进行整理分析。所谓差异需求定价是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受能力为参考对象，分别求得各消费层次的有效需求来确定房地产价格。该方法可为制定项目全盘价格策略和多层次供房价格体系提供决策参考。
不同的定价方法需要不同的条件，也会产生不同的结果。成本导向是计划经济时代的“科学管理方法”。由于它仅在“知己”的基础上定价，对交易环境、交易对方、交易实现的必要条件都缺乏了解，所以只能制定出基于卖方利益的价格，而不容易与市场消费需求相吻合；竞争导向以“取得赛跑中的胜利”为经营理念，注重行业相对价格，比成本导向更贴近市场供求，但交易的实现取决于交易双方的利益吻合，只研究如何在供给群体中合理定位，忽视购买群体的反应，其定价难免一厢情愿。竞争导向定价法一定时期内虽有助于制定有效的竞争策略，取得销售成果，但却忽视了需求在价格形成中的重要作用，往往会导致“无效供给”；需求导向定价则是从市场需求出发制定房地产价格，它能行之有效地激发潜在需求，使房地产产品从根本上实现交易的可能性。而且，它能使房地产价格“一步到位”，避免价格的剧烈波动，减少投机。成本导向定价要求对企业自身生产能力有准确的把握，竞争导向需要明智的行业定位，而需求导向则跨越了供方的思维定式，从供求双方的互动关系中寻找解决问题的思路。
策划人员必须牢牢把握项目自身特点，结合公司经营优势，顺应房地产市场行情，通盘策划，理性抉择，才能取得好的营销效果。
房地产定价中的目标与方法(1)作文 如何理解房地产定价目标?如何定义?文案：
房地产估价(1)教学内容
《房地产估价》学习领域课程教学大纲
一、学习领域课程在人才培养中的定位
《房地产估价》是物业管理专业的一门重要的技术必修（公共）课，是物业管理专业的职业拓展课程。
本学习领域课程是按照工作任务由简单到复杂的原则，以每章节的案例为载体，设置了不同章节的学习模块及学习工作任务，对培养应用型人才具有重要作用，通过学习了解和掌握房地产价格评估的基本理论和方法，了解几种常见的派生方法，理解房地产价格评估的理论基础、房地产价格形成的原因、房地产价格的构成和影响因素，了解房地产价格评估的原则和程序，熟悉和正确运用市场比较法、收益法、成本法等房地产评估的基本方法，能独立运用所学的知识对具体的估价对象进行简单的评估工作。
同时使学生具备较强的工作方法能力、社会能力综合职业素质。
房地产估价是一门实践性很强的学科。在教学过程中，以讲授为主，注重理论与实践相结合，从生活实例、估价案例入手，通过文字讲述、图片和视频等多媒体手段让学生直观地认识房地产估价市场，进而明了房地产价格的变化规律，使学生从感性认识到理性认识，逐步加深对房地产估价的认识和理解。
该学习领域课程计划在4学期开设，总学时72，其中实训（上机）学时2。
二、学习领域课程的学习目标
1、知识目标
●房地产估价的基本概念、特征，理解进行房地产估价活动的必要性
●房地产估价的基本理论、原则和三大基本的估价方法，
●我国房地产估价业务的基本操作流程；
●房地产市场调查方法；
●熟悉我国房地产估价领域的相关法律法规并能在估价业务中灵活运用；
2、能力目标
（1）专业能力
●掌握房地产估价的基本概念、特征，理解进行房地产估价活动的必要性；
●掌握房地产估价的基本理论、原则和三大基本的估价方法，了解路线价法、长期趋势法等几种常见的派生方法；
●熟悉我国房地产估价业务的基本操作流程；
●掌握初步的房地产市场调查方法，培养对房地产市场信息的收集、整理和判断的能力；
●熟悉我国房地产估价领域的相关法律法规并能在估价业务中灵活运用；
●通过阅读近期的优秀房地产估价报告，掌握简单的房地产估价报告的写作方法和技巧
（2）社会能力
●具有良好的职业道德和敬业精神
●具有沟通与交流能力
●具有计划组织和团队协作能力
（3）方法能力
●具有独立运用房地产估价方法，掌握简单的房地产估价报告的写作方法和技巧。
●具有自学能力、理解能力、表达能力
●具有运用和支配资源能力
3、素质目标
（1）提高学生应用法律的水平。
（2）培养学生独立发现问题、分析问题、处理问题能力。
三、学习内容、重点和难点
学习情境一（第一章概述）
1、学习内容：本章讲述房地产估价的基本概念、特点及意义。房地产估价对象的构成、特征及分类。
2、学习要求：要求掌握房地产估价的基本概念、特点及意义。房地产估价对象的构成、特征及分类。
3、重点：房地产估价对象的构成、特征及分类。
4、难点：房地产估价对象的构成、特征及分类。
5、教学建议：本学科是一门应用性的学科，在系统地介绍房地产基基本估价方法的同时，强调房地产估价课程的具体方式方法的学习。讲授相关概念时，结合济南市房地产市场及估价事务所的状况、使学生理解其内涵。
学习情境二（第二章房地产价格）
1、学习内容：本章讲述房地产价格的基本概念、构成、特征及分类。
2、学习要求：要求掌握房地产估价的基本概念、特点及意义。房地产估价对象的构成、特征及分类及影响因素。
3、重点：房地产估价价格的构成、影响因素。
4、难点：房地产估价价格的构成、影响因素。
5、教学建议：本学科是一门应用性的学科，在系统地介绍房地产基基本估价方法的同时，强调房地产估价课程的具体方式方法的学习。讲授相关概念时，结合济南市房地产市场及估价事务所的状况、使学生理解其内涵。
学习情境三（第三章房地产估价原则和程序）
1、学习内容：本章讲述房地产估价的主要原则和程序。
2、学习要求：要求掌握房地产估价原则的含义及运用、程序。
3、重点：房地产估价原则具体运用和操作程序。
4、难点：房地产估价原则具体运用和操作程序。
5、教学建议：本学科是一门应用性的学科，在系统地介绍房地产基基本估价方法的同时，强调房地产估价课程的具体方式方法的学习。讲授相关概念时，结合济南市房地产市场及估价事务所的状况、使学生理解其内涵。
学习情境四（第四章市场法）
1、学习内容：本章讲述市场比较法的基本概念、理论依据、适用条件及操作步骤、可比实例的条件及选择。交易情况修正的含义、条件、方法及修正方式。交易日期修正的含义、方法、公式及常用参数的选择。区域因素的界定，区域因素修正的含义、方法及修正公式。个别因素的界定，个别因素修正的含义、方法及修正公式。决定估价结果应考虑的基本因素及方法。市场比较法的整体操作过程图解说明及整体公式剖析。
2、学习要求：要求掌握市场比较法的基本概念、理论依据、适用条件及操作步骤、可比实例的条件及选择。交易情况修正的含义、条件、方法及修正方式。交易日期修正的含义、方法、公式及常用参数的选择。区域因素的界定，区域因素修正的含义、方法及修正公式。个别因素的界定，个别因素修正的含义、方法及修正公式。决定估价结果应考虑的基本因素及方法。市场比较法的整体操作过程图解说明及整体公式剖析。
3、重点：运用市场比较法评估住宅、商业用房及土地实例。
4、难点：运用市场比较法评估住宅、商业用房及土地实例。
5、教学建议：本学科是一门应用性的学科，在系统地介绍房地产基基本估价方法的同时，强调房地产估价课程的具体方式方法的学习。讲授相关概念时，结合济南市房地产市场及估价事务所的状况、使学生理解其内涵。
学习情境五（第五章成本法）
1、学习内容：本章讲述成本法的概念、理论依据及存在问题。房地产的成本构成及其计算。成本估价法的理论及应用公式。新开发土地价格的估算。新建房地价格的估算。重置成本、建筑物的重置成本与重建成本。建筑物重置成本的估算方式及方法。建筑物折旧的含义、原因及估计方法。我国房屋折旧制度及房屋完损等级的评定、确定建筑物成新率的适用方法。
2、学习要求：要求掌握成本法的含义及应用操作。
3、重点：成本法应用操作。
4、难点：成本法应用操作。
5、教学建议：本学科是一门应用性的学科，在系统地介绍房地产基基本估价方法的同时，强调房地产估价课程的具体方式方法的学习。讲授相关概念时，结合济南市房地产市场及估价事务所的状况、使学生理解其内涵。
学习情境六（第六章收益法）
1、学习内容：本章讲述收益法的基本原理及各种收益还原公式。房地产的纯收益及其性质、确定方式、注意事项。资本化率的实质、种类、确定方法及应注意的几个问题。
2、学习要求：要求掌握收益法的概念及具体操作应用。
3、重点：收益法评估应用。
4、难点：收益法评估应用。
5、教学建议：本学科是一门应用性的学科，在系统地介绍房地产基基本估价方法的同时，强调房地产估价课程的具体方式方法的学习。讲授相关概念时，结合济南市房地产市场及估价事务所的状况、使学生理解其内涵。
学习情境七（第七章假设开发法）
1、学习内容：本章讲述假设开发法的基本原理、估算公式与适用条件。假设开发法的操作步骤与估算实例。
2、学习要求：要求掌握假设开发法的基本原理、估算公式与适用条件。假设开发法的操作步骤与估算实例。
3、重点：假设开发法的操作步骤与估算实例。
4、难点：假设开发法的操作步骤与估算实例。
5、教学建议：本学科是一门应用性的学科，在系统地介绍房地产基基本估价方法的同时，强调房地产估价课程的具体方式方法的学习。讲授相关概念时，结合济南市房地产市场及估价事务所的状况、使学生理解其内涵。
学习情境八（第八章其他估价方法）
1、学习内容：路线价法的概念、原理、计算公式及适用对象、路线价法的操作步骤。基准地价、标定地价的基本概念、评估确定基准地价的步骤。
2、学习要求：要求掌握路线价法的概念、原理、计算公式及适用对象、路线价法的操作步骤。基准地价、标定地价的基本概念、评估确定基准地价的步骤。
3、重点：路线价法的操作步骤及基准地价修正法及其运用。
4、难点：路线价法的操作步骤及基准地价修正法及其运用。
5、教学建议：本学科是一门应用性的学科，在系统地介绍房地产基基本估价方法的同时，强调房地产估价课程的具体方式方法的学习。讲授相关概念时，结合济南市房地产市场及估价事务所的状况、使学生理解其内涵。
学习情境九（第九章房地产估价报告案例）
1、学习内容：本章讲述房地产估价报告的基本概念和撰写。
2、学习要求：要求掌握房地产估价报告的格式和撰写要求。
3、重点：估价案例分析。
4、难点：估价案例分析。
5、教学建议：本学科是一门应用性的学科，在系统地介绍房地产基基本估价方法的同时，强调房地产估价课程的具体方式方法的学习。讲授相关概念时，结合济南市房地产市场及估价事务所的状况、使学生理解其内涵。
四、课程各教学环节要求
1、课堂教学要求：
（1）本课程的教学应遵循循序渐进的原则，讲述基本概念及相关理论问题时，应做到概念准确、层次分明、逻辑清晰，使学生对房地产估价的方法、程序有全面系统的认识。
（2）本课程具有综合性极强的特点，讲授本课程时，应注意引导学生运用其它相关学科知识来分析和说明问题。
（3）本课程具有极强的应用性，因此，应特别注意理论与实践相结合讲授本课程，培养学生的分析和决策能力。
（4）要求学生阅读一定量的优秀房地产估价报告并学习其写作技巧和规范；调动学生收集一定量的相关房地产市场资料，如报纸上的售楼广告等，结合近期深圳房地产市场的具体案例进行教学，使学生感官的认识到影响房地产价格的各相关因素；
（5）组织一次实际房地产项目评估分析并撰写房地产估价报告。
2、作业要求：在掌握基础知识的同时，强调学生的分析应用能力，所以作业多以案例分析为主，鼓励学生自主分析。
3、考试要求
●知识目标考核（应知）30%
●专业能力考核（应会）70%
五、
六、
七、课时分配
教学内容各教学环节学时分配采用何种多媒体教学手段章节主要内容讲授实验讨论习题课外其它小计1房地产和房地产估价44课件2房地产价格66课件3房地产估价原则、程序10414课件4市场法8816课件5成本法88课件6收益法88课件7假设开发法44课件8其他估价方法44课件9房地产估价报告案例448课件合计5672
八、课程与其它课程的关系
本课程是物业管理专业的必修课，应在熟练掌握《建筑识图与构造》、《房地产开发与经营》等相关课程的基础上学习该课程。同时，为了更好的与房地产应用知识联系起来，还应该开设《城市规划》等相关课程。
九、课程资源与教学保障
1、校内实训基地：
教学团队：
课程网络资源
2、教材与教学参考书
教材：薛姝：《房地产估价》，高等教育出版社，2005
主要参考书：
●柴强：《房地产估价》，北京经济学院出版社，2002年
●中国房地产估价师学会编：《房地产估价理论与方法》，中国物价出版社，2005年
执笔人：编写日期：2010.1
审核人：
房地产定价中的目标与方法(1)作文 如何理解房地产定价目标?如何定义?文案：
目标是成功的基石，每个人都有着自己不同的人生目标，它不一定要有鸿鹄大志，不一定要憾天动地，但一定是经过深思熟虑的，一个切实可行的计划，不能盲目的制定，哪里都是目标，哪里就都没有目标。目标定下，就应该全身心的投入，直至达到目标，着就成功了!
一次有人请教巴顿将军：“你为什么能大胜战?”巴顿说是因为打仗前有一个计划。那人又问他：“你为什么每次都打胜仗?”巴顿接下来说：“因为我每次都有一个好的计划。”人家就请教他还有什么秘诀，巴顿就说：“我有一个周密完善的计划。”
著名的化学家李比希读小学时，有一天，校长问他：“你将来打算干什么呢?”他响亮地回答说：“我想当化学家。”话音刚落，全班同学哄堂大笑。然而，就是这个被人取笑的孩子，坚持不懈地向着自己下的目标前进，终于成为了著名的化学家，获得了诺贝尔化学奖。
居里夫人说过这样一句话：当你有一个伟大目标是，你就会把工作当作休息。的确，生活中有了目标，就会产生一种流淌着的动力。即使是茫茫的黑夜，也仍不致迷失方向。
房地产定价中的目标与方法(1)作文 如何理解房地产定价目标?如何定义?文案：
目标是什么？目标是浓浓雾霭中的一方灯塔，目标是浩瀚星空中亘古不变的北斗，目标是漫漫征途中对终点的渴望，目标是羁旅的游子对家的思念。
所谓目标，即是一种执着，一种坚守，一种渴求和一种信念。因而，有了目标，便有了方向，有了动力，也就有了成功的可能；没有目标，无的放矢，饱食终日无所事事，其结局不言自知。两兄弟迥然不同的命运，便是佐证。
目标是一种执着。“天下有道，丘不与易也。”对天下大道的执着，成就了孔子，也成就了儒学，纵然逐于鲁，削于卫，困厄于陈蔡。有了目标，孔子也未曾迷茫过。
目标是一种坚守，有孟子舍生取义，有于谦留于人间的清白，有文天祥“人生自古谁无死的喟叹。”有了目标，有了一种坚守，有了对道义的追求，便有了中华民族的浩然正气。
目标是一种渴求。“为中华之崛起而读书。”这是这一种石破天惊的誓言，周恩来喝开了乱世的黑暗。崇高的目标，缔造了一位崇高的伟人。
目标是一种信念。“匈奴未灭，何以家为也！”这是一种信念，是一种热忱，是一种霸气。因而，追亡逐北，北击匈奴三千里，留下的，不仅是燕然山的记功石，更是中原百姓的和平与安宁。
在竹简纸帛的记载中，我们不难发现目标的重要。然而，更为重要的。是一个怎样的目标以及之后付诸的行动。正如井底之蛙的目标，不过是出井而已；东海之鳖的目标，是浩瀚东海。河伯未见海而自矜，北海若怀的，是整个天下。目光浅薄，饱食即可；目光高远，当以济世为己任。
我们作为中华民族的一分子，应以实现民族的伟大复兴为目标，在这个百舸争流，万帆竞渡的时代，力争上游。
实践出真知。目标固然重要，实践尤为可贵。只有脚踏实地地实践，目标才有可能实现，这要求我们有一颗坚韧的心和勇敢的心，去迎接一切机遇和挑战。还要有勇于进取的决心和豁达的态度，才能够笑到最后，笑得最为灿烂。
结语：在生活、工作和学习中，许多人都有过写《房地产定价中的目标与方法(1)》作文的经历，对《房地产定价中的目标与方法(1)》作文都不陌生吧，借助作文人们可以实现文化交流的目的。那要怎么写好《房地产定价中的目标与方法(1)》作文呢?下面是小编收集整理的《房地产定价中的目标与方法(1)》，希望对大家写《房地产定价中的目标与方法(1)》有所帮助