下面是文案网小编分享的商品房销售方案作文 商品房销售方案备案证明文案，以供大家学习参考。
商品房销售方案作文 商品房销售方案备案证明文案：
东莞市商品房预售方案
（样式）
开发企业名称：（公章）
联系电话：
企业注册地址：
东莞市住房和城乡建设局制
二○一三年六月
一、商品房项目基本情况
二、商品房项目建设进度安排
三、商品房项目预售计划
四、商品房预售情况
五、本期自建商品房情况
六、商品房预售资金监管
七、商品房销售及质量问题投诉渠道：
八、商品住房质量责任承担主体和承担方式
九、住房能源消耗指标和节能措施
十、企业承诺书
十一、附件：
附件一：《建设项目（幢）地址明细表》
附件二：《房屋建筑面积汇总表》、《房屋建筑面积测绘成果表》、《房屋建筑面积测绘成果明细表》、《房屋共有建筑面积统计表》、《房屋共有建筑面积分摊计算表》
附件三：盖有市物价局电子公章的《东莞市新建商品住房销售价格备案表》、《房价备案回执》
附件四：《商品住宅工程交楼标准样板房检查意见书》和《样板房装修标准、设备情况登记表》
附件五：《预售商品房监管协议》
附件六：《东莞市商品房建筑节能信息公示表》
本次申报预售项目名称为，由（预售人）开发建设，开发企业房地产开发资质证号为，资质证书等级为，营业执照号为。
一、商品房项目基本情况
（一）项目地名核准名称：
（二）项目坐落：（填土地证坐落）
（三）项目土地使用及规划情况：（填本项目涉及土地使用权情况及已取得规划许可证情况）
土地使用权证号土地出让用途土地使用证起始至终止日期涉及的楼宇栋号规划许可证证号
（四）项目总规模：建筑面积：平方米；占地面积：平方米；容积率为：；规划住宅户数：套。
本期【存在】【无】分期建设。分期建设情况如下：
一期：栋号为，共栋，建筑面积平方米；
二期：栋号为，共栋，建筑面积平方米；
……。
（五）项目物业情况：（应与《前期物业服务合同》内容一致）
1、物业管理区域划分：
本次预售楼栋所在物业管理区域情况
四至范围对应规划楼号规划建筑面积占地面积备注
2、前期物业管理服务情况：
前期物业管理服务合同是于年月日与公司签订的，该物业公司的资质证书号为，资质等级为级，物业管理范围为。合同中规定的物业收费标准为住宅元\/平方米，商业元\/平方米，车位元\/月。
3、物业服务用房
建筑面积：平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号；地下建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号。
4、属于业主共有的共用部位明细
（1）房屋承重结构；
（2）房屋主体结构；
（3）公共门厅；
（4）公共走廊；
（5）公共楼梯间；
（6）内天井；
（7）户外墙面；
（8）屋面；
……
5、《公共服务设施一览表》（按规划核准的项目规划总平面图填写）
规划总平图设计号为：
本公共服务设施一览表设施名称用地面积建筑面积所在（楼宇）位置独立占地数量
二、商品房项目建设进度安排
(一)项目建设周期
预计建设周期为年至年，共计年时间。各期工程建设计划和进度安排为：
分期建设内容建设计划和进度安排备注1一期建设【示例】一期建筑面积：平方米建设内容：住宅楼、1地下车库、展示中心。本期区域内道路总计：平方米本期区域内绿化面积：平方米开工日期：年月日竣工日期：年月日2二期建设…
（二）本期预售楼栋施工进度
（填写内容应符合《建筑工程施工许可证》开、竣工时间要求，并与《施工进度计划》一致。）
本期申报预售的楼栋为：（规划楼号），具体建设计划：开工时间为年月日；基础完成时间为年月日；结构封顶时间为年月日；竣工交付时间为年月日；配套设施同步交付使用时间为年月日。
截止到年月日，预售楼栋现场施工进度为：（包括：主体施工、结构封顶）
三、商品房项目预售计划
（一）项目整体预售计划
分期已（暂定）开盘时间预售房屋套数预售建筑面积（㎡）一期年月二期年月…合计
（二）本期开盘方案
1、暂定开盘时间：
2、销售机构名称：
3、销售人员基本情况：
序号姓名性别职务经纪人员注册证号\/商品房销售员证号12…
4、开盘现场负责人员基本情况：
序号姓名性别职务职责分工12…
5、预售方式：
……
四、商品房预售情况
（一）本次预售楼栋的出让及规划情况
1、出让合同编号:东国土出让第号
2、出让宗地编号:
3、出让宗地用途及面积：
4、出让年期：
5、宗地范围内配套建设条件：
6、本次预售楼栋规划情况（填写本出让合同范围内的已经申报和本次申报预售证的规划楼号，有关数据按照规划许可证内容填写）
规划楼号规划总建筑面积地上面积地下面积规划证号预售证号备注住宅配套商业办公小计地下商业地下车库小计1住宅楼2住宅楼7住宅楼合计
备注：如涉及其它用途，可在表内自行增加。
（二）本次预售楼栋的楼盘表：
以附件形式提交经相关部门确认的《建设项目（幢）地址明细表》（附件一）。
（三）预售房屋面积预测及分摊情况：
以附件形式提交经房管部门备案的《房产面积测绘成果报告书》中的：《房屋建筑面积汇总表》、《房屋建筑面积测绘成果表》、《房屋建筑面积测绘成果明细表》、《房屋共有建筑面积统计表》、《房屋共有建筑面积分摊计算表》（附件二）。
（四）本次预售商品房的价格：
以附件形式提交盖有市物价局电子公章的《东莞市新建商品住房销售价格备案表》、《房价备案回执》（附件三）。
（五）本次预售商品房的交楼标准样板房：
本次预售商品房设有交楼标准样板房，位于幢（栋\/号楼）单元号房。
以附件形式提交经市住建局确认的《商品住宅工程交楼标准样板房检查意见书》和《样板房装修标准、设备情况登记表》（附件四）。
五、本期自建商品房情况
本期【存在】【无】自建商品房。
（一）自建房屋基本情况
所在规划楼宇栋号房号规划用途建筑面积套数
（二）自建地下车库基本情况
自用\/租赁\/现售位置\/车位号建筑面积数量
（三）自建商品房的原因及自建商品房不办理销售的承诺：
承诺书
市住房和城乡建设局：
我司为满足需要，特将位于（填写栋号、层数、房号等）的物业作自建房，建筑面积为平方米，规划用途为，套数。特向贵局承诺，该批物业不向贵局申请办理销售手续。
开发企业名称：（公章）
法人代表签名：
六、商品房预售资金监管
开户银行帐号帐户名称监管范围涉及已办预售情况（预售证号及楼栋号）正在使用或已取消监管
其中本次申报楼宇涉及的预售款专用账户为：（填写开户银行及账号）。
以附件形式提交本次申报楼宇涉及的预售款专用账户《预售商品房监管协议》（附件五）。
七、商品房销售质量投诉渠道
购房人投诉销售质量的渠道、方式及投诉处理程序：
(项目名称)项目由（销售公司名称）公司销售（或代理销售），您在购房过程中对销售服务有任何意见或建议，请您致电本项目销售负责人进行投诉，我们将立即处理，您的投诉将使我们的工作更完美。
销售经理：
电话：
手机：
邮箱：
投诉处理程序如下：
八、商品住房质量责任承担主体和承担方式（暂定资质的房地产开发企业需提交担保函）
依据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第（十四）条规定，暂定资质的房地产开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。
企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体为：。质量责任承担主体按照《商品住宅保修书》明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。
九、住房能源消耗指标和节能措施
以附件形式提交《东莞市商品房建筑节能信息公示表》并加盖企业公章确认（附件六)
十、企业承诺书(房地产开发企业须对以下事项做出承诺)
承诺书
市住房和城乡建设局：
兹有我公司向贵局申办项目栋预售事项，为共同遵守我市良好的房地产市场秩序，维护消费者合法权益，我司特向贵局做出如下行为承诺：
一、自觉遵守国家、省、市有关商品房销售管理规定；
二、在取得预售许可证10天内一次性公开全部房源对外销售；
三、遵守有关新建商品住房销售价格备案管理的相关规定；
四、按规定的公示方式及要求在销售现场清晰明示预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质等信息。
五、遵守商品房预售资金监管制度，保证使用预售款专用帐户办理全部商品房预售资金的收存和支付手续；保证预售资金首先用于预售商品房的工程建设和缴交相关税费，确保预售商品房如期竣工交付。
六、保证商品房在交付使用时达到规定（约定）的交付使用条件，交付时并向购房人出示相关证明资料；不强制购房人收楼。
如有违反上述承诺行为，我公司立即整改，并自愿暂停销售商品房直至违规行为改正！
开发企业名称：（公章）
法人代表签名：
年月日
附件：附件一：《建设项目（幢）地址明细表》
附件二：《房屋建筑面积汇总表》、《房屋建筑面积测绘成果表》、《房屋建筑面积测绘成果明细表》、《房屋共有建筑面积统计表》、《房屋共有建筑面积分摊计算表》
附件三：盖有市物价局电子公章的《东莞市新建商品住房销售价格备案表》、《房价备案回执》
附件四：《商品住宅工程交楼标准样板房检查意见书》和《样板房装修标准、设备情况登记表》
附件五：《预售商品房监管协议》
附件六：《东莞市商品房建筑节能信息公示表》
商品房销售方案作文 商品房销售方案备案证明文案：
售楼员方法技巧(技术部)
（一）孙子兵法说：“兵者，诡道也”。汉高祖刘邦也说：“吾宁斗智，不斗力”。使用计售房术，高明时可加速成交速度。但是，运用时必须合乎道德、法律、公司规定的规范。下面介绍几种：一、一箭双雕法一箭双雕又叫“一石二鸟”，是一举两得的意思。采用这种方法，即使用一个招数取得两个以上利益的策略。使用下种方法的步骤如下：、针对人性弱点及需要，先赢得好感，取得信任。、再按其所好地展开攻击。制造矛盾地攻击对方心防，来取得两个以上的有利条件。（）当客户自备款不足的时候，可以采用“”（给予及获取）的技巧，帮助他将自备款的前面部分放一些到后期，以要求对方答应你提出的价位和迅速成交。（）当客户杀价到底价以上的某一价位（即可以答应的价格）时，不能马上答应，而应让对方觉得“来之不易”。此时，可以表示自己无法决定，必须请示上司，你可以反要求对方马上交付定金，才能询问（否则上司会怀疑你的能力）。如此，就可以迅速成交且让对方满意。二、顺手牵羊法顺手牵羊不是指单纯的捡便宜，而是英雄创造时势，因利趁便，有计划地攫取。使用此法，要应用两个策略：、第一个策略：巧妙地将双方位置转到“敌明我暗”的境界，让自己处在谈判的优势地位。、第二个策略：掌握买方的需求和心理，让对方提出要求，再顺手推舟来达到目的。（）使用假电话或假客户来磨掉对方的心防。（）将二、三位客户集中到某一时辰再次参观工地，来增强售房的气氛。（活动时更可以使用这种方法）。（）善用“幕后王牌”以作挡箭牌，可制造自己的谈判优势。三、擒贼擒王，是指先将敌人首脑击倒的意思。在房产销售上，即为寻找具有决定权力的人：（）出钱者（如父母）。（）决定者（如妻子）。（）意见领袖（如朋友）。四、扮猪吃虎法扮猪吃虎，是使用“大智若愚”的方法，以达到目的。如遇到业务能力很强的购房者，不妨展开笑脸攻势，将自己的角色低化为“毫无权力的业务人员”，一切必须请教上级。五、激将法激将法必须小心应用，否则会有反效果，例如：某先生对某房屋已比较满意，当客户第二、三次来看时，可以表示已经有另外一位先生正要下决定，激发其立即下决定的勇气。若对方未下决定，下次来工地时，可以表示该房屋已经出售了，请他考虑另外一户。（二）由于房地产买卖金额很大，而且不像一般商品一样有统一的售价。因此，售房技巧（谈判策略）越高明，越能使您以“比合理价格更高的价位”售出房屋。首先，要充分了解本案产品的优缺点，并针对其优缺点、市场环境、经济情势做一份详尽的销售讲习资料，主要内容包括：、产品的优缺点（尤其是对缺点的回答）、附近市场、交通、学区、公园及其他公共设施。、附近大小环境的优缺点。、附近交通建设、公共建设的动向。、附近竞争个案的比较。、区域房屋市场状况的比较。、个案地点、大小环境的未来有利动向。、经济、社会、政治的利多利空因素。其次，要建立信心，要相信“天下没有卖不掉的房屋”。要坚定信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。不遭受失败的打击，不断地分析自己的售房流程是否有改进、加强的必要。对于价格要有信心，不轻易降价。不要有底价的观念，不要以客户的出价为基础来作价格谈判，不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。目的在于争取主控权，让客户认为表列价格合理，而且让他觉得争取成交价格争得很辛苦，从而使客户获得安全感、满足感。在接洽上，要先将自己推销出去，取信对方，攻心为上。大多数客户是接受人再接受物。对房屋要充满信心，大多数客户是因为产品合乎需求及喜好才进入价格谈判。业务重心，应摆在客户心动上，针对产品及环境优点作攻击。让客户认为：、房屋合乎他的需要。、他很喜欢这套房子。、买下它物超所值。销售气氛上要融洽，不要冷场。可以采用聊天、谈笑等方式来消除彼此的陌生，建立感情。当您能确定客户对产品很满意，且能作购买决定（例如下订金），才可做进一步的价格谈判。
影响楼盘销售的十大因素正象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。正确分析并把握诸方面因素对售楼的影响，对于发展商在营销策划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。综观楼市，影响楼盘销售综合起来不外乎以下十个因素：、环境因素。楼盘销售的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等。另一类则是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。因此，营造一个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之一。、消费个性因素。消费个性集中体现在消费心态的不同。由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同，会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念。从整体上看，一般存在三种不同的消费观：一是超前消费观。这是欧美国家极为普遍。其主要特点是通过银行贷款等方式透支消费或预支消费。目前接受这一消费观的深圳人逐步增多。二是即时消费，俗称吃了用了，将全部收入用于消费，即无存款也无外债。三是保守消费，将大部分收入用于储蓄，只有小部分用于消费。、区域经济因素。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，同时还左右着房地产业的发展态势。无疑对房地产业的发展及楼盘的销售志到催化剂的作用。目前沿海经济发达地区房地产热销正是由于经济因素刺激了人们置房消费的欲望。、物业管理因素。小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响消费者的购房选择。好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化氛围。
、因素。这是一个影响楼盘销售的新因素。随着的日益临近，对消费者的消费行为的影响也越来越密切。对房地产销售的影响是多元化的，比如随着关税的降低，各种建材将大幅下调，进而影响到楼价的下调。国外银行的进入将促使国内银行加快内部改革步伐，对楼盘按揭将起到明显的改善作用等。、发展商信誉因素。发展商在诸如楼盘质量、面积、价格、交房期限以及对付款方式和额度等方面的承诺在很大程度上影响消费者楼盘的信任度。万科等成功地产商开发的楼盘之所以深受消费者青睐，并长期保持旺销的业绩，与其至高无上的信誉是分不开的。、付款方式因素。付款方式直接影响到消费者的投资风险和短期经济承受能力。因此，确定一次性付款还是按揭付款对消费者的购房取向影响较大。而其中按揭方式又有期限长短、额度大小之分。很多发展商采取灵活多变的按揭付款的促销方式均取得了预想的效果。、促俏因素。随着房地产业竞争的日趋激烈，发展商之间的促销手段花样翻新，由原来的房产交易会、展销会、免费看楼、购房入户等发展到购房送装修、送家私电器、让利折扣等新的更刺激的促销手段。促销方式的不断更新和升级极大地诱发了消费者的购房欲望。、楼盘质量因素。这是消费者最为关切的问题，在一定程度上决定了楼盘销售从理论变为现实。楼盘质量主要包括以下要素：是否烂尾、是否按期交房、面积是否相符、工程质量是否过关以及楼盘的户型、风格等。其中任何一项都直接影响到消费者的购房倾向。、政策因素。这是政府行为对房产业积极干预的结果和体现，也是影响住房消费的一个重要因素。如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定保护置房业主利益的法律法律法律法规等，在一定程度上将引导、鼓励和促进消费者的居家消费。上述十大因素中既有企业外部因素，也有企业内部自身的因素。因此，房地产开发商应在正确分析、把握外部因素基础上，努力提高自身素质，利用自身优势，精心策划，准确定位，才能在激烈的市场竞争中实现预期的销售目标。
楼盘销售重在营销控制
在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。一般地，价格控制应以“低开高走”，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时，楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。以时间为基础根据不同的时间段如依据进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中，谁就能控制价格，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。
客户购买行为的分析
一般对于不同类型的客户，促成其购房的方式也有所区别，主要有以下四种方式：纯冲动。具好奇心、炫耀或消遣的心理。因现场售楼处、看板或因朋友购买而产生自已也需拥有的想法。提醒式。属于区域或区域外的客户，有一定的房产知识和使用经验。因某体吸引，对地段、景观、产品感兴趣。诱导式。第一次购房，需要一定时间对产品进行考虑后决定。可能因现场看板、售楼处的吸引而进入，需现场人员详细介绍产品。计划式。对于房价昂贵的产品而言，存在犹豫不决的客户层。可以通过增加附加值和可能的降价等办法来进行说服。一、客户购买心理分析、详细研究所需购买的产品。、探究有关资料（价格、企业形象）。、依靠已有的经验进行判断并采取行动。、等待机会。、模仿他人的判断（根据广告的暗示）。、用投机心理作冒险尝试。、抽样方式选购（没有时间考虑）。、满足最小限度的条件即可。无论何种购房行为，在客户的内心深处都存在或多或少的购买意向和需求——潜在意向及需求，在进入售楼处后，需通过销售人员促成其购买的行为。二、销售基本技巧、在接待过程中仔细观察客户的身体语言。、询问技巧。、介绍产品的技巧。、掌握销售程序（介绍产品的优先顺序、循循善诱客户）。、议价技巧。、促成下决心的技巧。、签约技巧等。三、沟通技巧销售人员介绍产品，采取口语化或非口语化（观察客户的肢体语言及倾听技巧）的形式来挖掘客户的需求（面积、总价、单价）、预算、喜好（楼层、朝向、面积、景观等）。可以借助以下道具和活动来达到沟通的目的。、产品的优点与特性。、广告。、接待中心的气势和内部的布置。、媒体广告、派夹报、等。、售楼书。、样板房以及现场演示等其他设备。、现场促销活动（活动、赠品等）。四、成交技巧在实际销售过程中，应坚持进可议、退可守的原则。举例来说，假设销售人员已完全掌握了客户的购买动机、预算、喜好，那么如何根据经验，向客户推荐其满意的房型呢？（一）锁定唯一可让客户满意的一套房子，然后促其下决心。、抢购方式。、直接要求下决心。、引导客户进入议价阶段。
、下决心付定金。（二）强调优点、地理位置好。、建筑物外观风格独特。、产品规划合理（朝向、格局方正、得房率高）。、建材标准高。、房型规划好、私密性好、景观佳、得房率高。、小区环境有特色。、周边设施齐全，生活便利（学校、图书馆、名人等）。、付款方式轻松。、开发商信誉、财务状况、工程质量、交房及时等。以上可以采取聊天的方式，观察客户的反映，掌握客户的心理，促成其下决心。如未能顺利进入议价阶段，不妨根据客户的喜好，强调产品的优点，再次促成其下决心。
（三）直接强定如遇到以下的客户，则可以采取直接强定的方式：、客户经验丰富、二次购房、用于投资的同行。、客户熟悉附近的房价及成本，直截了当要求以合理价位购买。、客户对竞争个案非常了解，若本案不具优势，可能会失去客户。、客户已付少量定金，订购其他个案的房产，而你想要说服他改变。（四）询问方式在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解客户的心理，并根据其喜好，重点突出产品的优点，打消其购房时可能存在的疑虑。询问的方式可以有以下几种：、展示过程中询问其需求的面积、房数、预算、喜好等。、在洽谈区可以借助销售资料，进行询问如：“由于房型很多，你可以将喜欢的房型告诉我，我可以为你推荐一户合适的房子”等。（五）热销房屋对于受客户欢迎、对比较好的房型，可以通过强调很多客户在看、甚至制造现场热销的场面（如当场有人成交等），达到成交的目的。该方式是否有效，取决该客户是否非常信任你，所以此方法只适用于：为了制造现场销售气氛或确定客户信任你的情形。（六）化繁为简在签约时，若客户提出……要修改时，不妨先要求对方看完合同的全部内容后再提出，然后针对客户在意的问题一一解答。事实上，挑剔的客户和是真正有意向购买的客户。以上只是销售过程中，与客户接触时的一些机会点。而真正成功的推销，是需经过不断实践以及长期与客户洽谈的经验积累，才能在最短的时间内，完成判断、重点推销，从而达到最后的成交。
商品房销售方案作文 商品房销售方案备案证明文案：
一、排解疑难法
当可户说要再考虑考虑时……
置业顾问：“陈先生，您说要再作考虑，我非常理解和欣赏您这种处事认真的态度，毕竟买房对于每一个家庭来说都是一项重大投资，它不像吃顿饭、买件衣服那么简单。为了能向您和您的家人提供更多相关的资料，以帮助你们商量研究，请问，您要考虑的主要是价格问题还是付款方式问题？或者还有其他的什么问题……”
二、以退为进法
当客户迟迟未能作出购买决定时……
置业顾问：“陈先生，您至今还未作出购房决定，我相信这一定不房子不适合您，而是我在介绍的过程中未能将房子和小区的种种设施和您将来会获得的利益表达清楚。因为我的工作没做到位而延误了您的购买时间，陈先生请不要介意。我有个请求，我希望您能指出我在哪些方面还做得不够……”
三、推他一把法
当客户犹豫不决时……
置业顾问：“陈先生，对自己喜欢的房子要尽快作决定，因为其他同事的客户也在考虑购买这套房子，您迟疑了，别人就会夺您所爱。”
“现在是公司的促销期，如果您现在下订金还能够享受到各种折扣和优惠。”
“假如，您已经决定购买，您会下一万订金还是两万订金？”
四、询问法
当你设法去促成交易或者想消除客户的某些抗拒点时，你首先可以以探问的方式，来了解客户内心的想法。虽然无法消除客户的每一个抗拒点，但你任何时候都可以问客户一个问题：“假如您会购买，您主要会考虑哪几方面因素？”或者“假如您不会购买，我想知道哪些因素影响您作出这样的决定。”
五、逆反技巧法
当你对客户的购买心理摸不透时……
置业顾问：“陈先生，我认为这套房子非常适合您，但是很明显您是不会花时间考虑了，除非您真的像我其他的客户那样，真正了解到其价值所在，对吗？”
“您不会借考虑为由躲开我吧？”
“假设您会很认真地考虑这项房产的投资，您能否告诉我您要考虑的将会是哪方面的问题？”
六、钱不是问题
当客户总认为价格太贵时……
置业顾问：“陈先生，您认为价格太贵了您供不起，您太谦虚了，我相信这正是您成功的秘诀。”
“陈先生，钱不是问题，我们有多种付款方式可以配合您的预算，您会感到轻自如，一定不会有压力的……”
七、购买快乐
置业顾问“陈先生，我催促您尽早成交完全是出于对您的关心，您越早购买，您就能越早享受到在小区生活的种种快乐。”
“生命和时间是宝贵的，为什么不选择早一天和家人享受生活呢？”
“如果为了小小的折扣而拖延，那就更不值得了。”
八、签约经典话术
1）举例说明法：更能打动客户
（讲故事讲究时间、地点、人物、事件）：我之前有一个客户……
2）用第三方来沟通另一方：更容易让人接受
（对客户说）说……，（对客户说）：之前我有一个客户……
3）表示尊重，征求同意：……您觉得呢？您说呢？
4)把怕的说出来，别人反而会意想不到的理解，显示大方：
我都很不好意思跟您说！\/我都很怕给您打电话了。\/我说了不知道您会不会介意？\/我说了您也别介意啊！
5)建议式的口气：我建议您……\/我个人建议是……\/我想表达一下我的意见，您作参考好吧……
6)逆向思维回答：（客户说你说这么多不就想让我加价吗？）我就是想让您加价，因为这套房子值这个价，再加10万都还非常值得买。\/（客户说你不想让我快点买吗？）我就是想让您快点买，因为再不定，这么好的房子就很难找了。
7)自信、自恋的回答，可以让客户感觉信赖：以我在这个行业的经验看……\/姐，一定会感谢我的，我的服务一定会让您给我介绍客户的。\/我有信心让您做我一辈子的客户。
8)说心里话：说心里话……\/说实话……\/本来我不方便跟您说这么多，但我还是相信您……\/我跟别人不一样，我喜欢说实话，我认为这是减少沟通成本。
9)当客户提出一个过分要求或出价不合适时，要非常快的“拳”打回去，先打消对方的念头，如果有可能达到，再表示我们去努力，这时对方会更珍惜，感谢：不可能！我一定是尽量去争取，同时你别抱太大的希望。\/没办法！我努力过3次了，做不到！这是政策问题，谁都没办法！
10)表示我们的努力，让对方感觉到不容易，才会更珍惜：我今天特意……\/说实话，我今天都给房东打了不下7个电话了，您看我都没怎么给您打电话。\/不管如何，我一定帮您争取，能争取一分是一分好吧？\/姐您不知道，我昨天晚上12点来给客户打电话，客户都骂我了，也是被我感动了，说我太认真太敬业了，才同意……（有时还可以故意在晚11点发条短信）另外沟通时还要随时能给客户台阶下，因为有时客户都不会主动说我要，我买，或之前说了不同意，但现在同意了，又不好意思说。总结“客户都喜欢自己作的决定，但又不会主动作决定，所以要我们帮助客户作决定，同时要让他感觉这个决定是他自己作的决定。”
九、接名片时的话术
从手头上顾客的名片看
(1)头衔是“经理”、“董事长”、“负责人”时：
先生这么年轻就当上一家公司的经理，实在不简单，事业一定很顺利吧！哪天有机会可否向您请教您事业成功的秘诀?
先生这么年轻就主持好几家企业，而且每一家企业均大赚其钱，可否请您开班传授，让我们有机会学习。
(2)无头衔时：
看先生相貌堂堂、仪表出众，一定是这家公司的老板吧！什么?是业务代表，您太客气了，即使真是如此，相信不久的将来一定会成为一流的大企业家，我祝福您。
(3)公司知名度很高时：
先生能在这家公司服务，实在不容易，听说要想进入贵公司服务，要有良好的知识技能且须经过层层考试，可否请您指点一下，将来我若能到贵公司上班，现在必须如何准备呢?
贵公司的产品信誉良好，有口皆碑，不论内外销均做得很成功，对了，所谓PE(提一下该公司的产品)是什么样的东西呢?可否指点一下?
十、夫妻同来参观或携子女同行时：
方法有三：在先生面前赞美太太，在太太面前赞美先生，在夫妻面前赞美小孩。
十一、全家福来参观时：
如称赞：老太爷红光满面，身体健康，且又有一个杰出的公子及贤慧的媳妇，实在真是命中有神气。
十二、单身贵族来参观时
小姐，像您这么年轻就买得起这种高价位的房子，实在不简单，尤其您这份丰厚了收入，不是一般人能做到的，老天待人实在不公平，为什么把所有的好处都集中在您身上呢?以上实例，可适时运用，会有意想不到的功效。
十三、标准话术
(1)销售人员：请找林先生
接线生：请问您是……
销售人员：我姓许。
接线生：请问您有什么事吗?
销售人员：林老板要我与他联系一下，麻烦一下好吗?
(2)林先生吗?您好，我是某某，我们那天在工地上谈了很久，
不知您高见如何?什么，太贵了，那先生认为多少合适呢?我看这样好了，电话中也不好谈，我们当面再仔细研究一下好吗?林先生是早上比较方便呢还是下午方便呢?三点钟怎么样?好了，就今天下午三点整，我准时到府上，谢谢！
(3)林先生，我本不该打扰您，但是为了让您有一个理想舒适的家，能借用5分钟吗?
(4)林太太，为了让您的孩子有一个理想舒适的学习环境，我劝您下决心，不要再犹豫了。
(5)先生这么年轻就开这种名牌跑车真是令人羡慕。
(6)听君一席话，胜读十年书，今天实在受益匪浅。可否请教先生一下我们的房子有没有什么缺点，比如说建材方面……
(7)先生这么内行相当难得，我们这些卖房的人最喜欢遇到内行人，彼此容易沟通，容易进入状态。
(8)不简单，令千金竟然是学校里的模范生，实在难得。
(9)您的小孩长得真可爱，尤其是这对眼睛，您瞧，好象会说话似的，比电视的小童星还要可爱。
(10)您长得真漂亮，有点像王祖贤呢！
(11)小姐，您保养得这么好，可否告诉我保养秘诀?
(12)张董事长，您有这么好的经历与学识，怎么不开班传授呢?好让我们这些晚辈有机会学习学习。
(13)林先生这部车实在少见，不仅样式新又气派，而且这种音响也很高级，听说整个市里就您有这么一部名牌轿车，真不简单(竖起大拇指)。
(14)买房子最重要的是看建筑商的信誉如何，稍不小心就会落得房、财两空，我们公司信誉再好不过了，您知道……
(15)先生您真有眼光，买房子就是要胆大心细，您所提的这些问题很中肯，又实际，但我认为：……
(16)先生您好，我根据您的意见将这一条款作了适当修改，请您过目一下，是否有什么地方需要补充的?
(17)谢谢您的夸奖，这不是我的口才好，我只不过将这套房子所有的优点详细地向您报告了而已。
(18)先生，您现在再不决定的话，我不敢保证，下午您再来时，这套房子仍旧没卖出，因为……
(19)曾经有许多顾客也有您这种想法，不过……
(20)喔，这似乎有些道理，先生您能告诉我之所以这样想的原因吗?
(21)我也认为目前这价位稍高了一些，但是……
(22)太贵了，为什么呢?您认为不值这价吗?
(23)考虑是应该的，但可否请问您考虑的是什么?
(24)我认为应该由我们负担的费用，我们决不会要您出半分钱，同时我也认为该由您负担的费用，也希望由您负责，先生以为呢?
(25)林先生，我希望您在施工用料、完工期限、产品质量等方面多多考虑，而不是为了几万元，甚至送一些东西方面斤斤计较。
(26)先生所担心的这一点很有道理，现在有许多建筑公司，嘴里说的和手里做的完全不一样。但请放心，我们公司决不会这样，因为……
(27)您说要考虑一下是应该的，但不知要考虑的是什么，我做房地产已有近十年的时间了，可否告诉我替您参考一下?
(28)200平方米会不会太小了吧?
(29)您看10楼会不会太高了?
(30)如果我是您的话，我会考虑这一户，因为……
(31)先生，我认为买住的房子，首先要考虑……您看这是不是很重要。
(32)先生，我不会卖房子，我只不过帮您参考一下而已。
(33)这是我粗浅的想法，请指教一下。
(34)先生这么强调……我相信您有您的看法，能否告诉我您所以如此想的原因呢?
(35)以先生您的身份与地位，我建议您买这一户最恰当了。
(36)以先生的眼光看，这一套卫生设施值多少钱?
(37)先生是明理人，一定比我知道得清楚，这一带未来的发展潜力很大。
(38)先生，我要向你强调的是未来的都市发展已朝某某路了，因为：①……②……
(39)先生，是想看看店面还是住房?
(40)恭喜您，明年这时您就可以住在这里，享受环境、景色皆美的住房。今天真谢谢您！
(41)我认为这样完美的住房先生不应该一人独享，是否可请几位亲友共享呢?
(42)先生，后天签约时别忘……我们会尽快把产权过户给您，好让您高枕无忧。
(43)先生有空时，请常来我们这儿指导一下，顺便来看您未来的房子。
十四、成交方法标准话语：
1、请求成交法：
看准成交时机：主动求成交，保持自然的成交态度，避免过大的成交压力。
“您看，这个户型的这个楼层只有这一套了，要不然今天就定了？”
2、假定成交法：
假定客户已经接受我们的建议。诱导客户促成交易。如：“先生那就三楼那一套好了，”“订金500元，先生是付现金吧！”“在这个地方签字就行了”。
特点：可适当减轻客户心理上的成交压力，有利于促成交易，可把顾客的成交信号直接渡到成交行动，也可使成交暗示转变为成交明示。
3、“二选一”成交法：
为客户设计出一个有效成交的选择范围，使顾客只在有交之成交范围内进行的成交方案，“您喜欢二楼还是三楼”，“首付4万您开支票还是付现金”，“先生房子登记您的名字是您还是夫人?”
特点：就是不直接向顾客问易拒绝的问题，不问“要不要”，而是让顾客在买多买少，买这与买那，怎么买之间选择，不论顾客如何选择，结果都是成交。
4、小点成交法(或避重就轻法)：
先在一些次要的，小一点的问题上顾客达成购买协议或取得一致性看法，再逐步促成实质交易的一种成交技巧。如：“首付款先付2万元，剩余2万一个星期内付清，”
5、公众成交法：
利用顾客的从众心理促使顾客立即购买产品的一种成交技巧，它适用于从众型的顾客。如：“某日我们一天签出十二套这样的房子，大家对这房子的××××(户型、环境、升值潜力、针对各种客户突出重点不同)特别喜欢认可”。
6、反复陈述优点法：
当顾客提出反论时，销售人员应坚持不懈地克服并一而再、再而三地提出我们产品的优点，并带动顾客，让其亲自操作、或触摸，使其身临其境终至忘我境界，“先生：您敲敲这门，还有这塑钢窗，这是用的×××材料，具有隔音，保温效果，保证用它二十年后仍象新的一样。”
行政总监的职责是通过计划、组织、控制与领导来实现对企业行政事务的管理与监控。
1，行政总监的主要职责
行政总监的主要工作职责是负责企业行政、总务后勤部门的全面管理和监督，具体职责如下：
行政职责
编辑本段
行政总监的工作重心是负责企业日常行政工作的展开，其职责如下：
（1）负责全企业系统思想、文化建设和精神文明建设，筹划各种增强员工凝聚力的宣传、教育活动。
（2）负责拟定和修改企业各部门人员编制和员工住房分配、房补、房租方案，报上级批准后，负责组织实施。
（3）负责安排企业的对外接待工作和各种对外联谊活动。规范公司员工的行为举止、礼貌用语、衣着服饰，树立良好的企业对外形象。
（4）负责组织和实施企业的办公自动化工作。
（5）负责组织各类文娱、体育活动，活跃员工的业余生活。
（6）行使本系统内部日常行政监督权利，对违法乱纪、违反企业规章制度、泄露企业机密、盗窃和破坏企业财产的有关人员进行调查和处罚。
（7）协助总经理处理企业各种突发事件。
（8）负责企业文秘管理、公关接待的综合协调。文秘和公关接待管理的内容如下：
·内部文件和外部文件的收醛编号、传送、催办、归档；
·总部的文件打萤复萤电脑管理与应用，传真和电报的收发工作；
·企业总部报刊杂志的订阅、函件的发送和通讯系统的畅通；
·通知企业各种会议，作好会议记录，起草有关文字材料；
·收集保管企业各种对外宣传材料；
·企业的对外接待工作；
·维持企业正常的工作秩序和整洁的工作环境，保持良好的对外形象，负责安排落实领导值班和节假日值班。
总务后勤职责
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行政总监的另一项重要工作是负责企业的总务后勤管理。具体职责如下：
①负责本企业系统的工会等工作。
②负责保障企业的各种总务后勤服务工作，包括：伙食、车辆、办公设施、通讯、卫生环境等。具体内容如下：
·出入厂管理、警卫、勤务、厂区安全维护、异常事项反应及做好车辆管理，合理调配车辆，确保各部门用车需要和行车安全；
·企业环境清洁及维护；
·办理厂区零星修缮，保障企业生产、经营和发展的后勤供应；
·企业值日（夜）人员排定执行；
·现金收支作业协办；
·企业财产、劳保品、奖状等文件处理与保管；
·废弃品的处理、销售；
·负责各部门所需物资的采购、保管、发放，协调各部门物资材料的使用和管理并进行监督；
③负责拟定和实施员工后勤服务工作制度，包括：请假、休假、婚丧、子女教育、防暑降温等。
④负责追回外单位有关人员非法侵占本企业的房屋，对造成损失的有关人员和单位负责进行索赔。
⑤负责编制企业一般员工的需求计划。
⑥负责建立一般员工的工作业绩档案，组织对员工的考核。
⑦负责总部员工的日常考勤，并据以发放全勤奖。
⑧负责办理员工各类证件。
2，行政各部门的工作职责
行政总监是行政部门的首脑，他必须对部门的一切活动负责，从某种程度上来说其下属部门及人员的职责就是行政总监的职责。一般来说，行政各部门主要有行政部、文控部、总务部等，其职责如下：
行政部门的工作职责
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行政部门的主要工作职责有：
（1）人员到职与离职相关手续的办理。
（2）各类人事资料的汇总、建档及管理，员工个人档案资料的管理。
（3）员工请假、调休假作业、日出勤状况稽查统计作业。
（4）员工考勤统计、督导并执行加班单的汇总与薪资核算及代缴个人所得税。
（5）负责员工劳动合同的签订及存档。
（6）员工暂住证、就业证、工伤保险、医疗保险的办理以及计划生育证的查验。
（7）员工出国手续的办理及招调手续的办理。
（8）负责人员薪资异动的人事基本资料的提供。
（9）福利措施的具体实施。
（10）常用物资、医药的采购、发放与管理及伤病的暂时简易处理。
（11）承办行政总监临时交办的事项。
文件控制部门的工作职责
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文件控制部门的工作职责主要有：
（1）文件与资料的登记、编码、发行、保管、分发与维护。
（2）过期无效文件的回收、作废、销毁及暂留文件的保管。
（3）文件与资料原件的保管与维护。
（4）文件与资料有效性的监控。
总务后勤部门的工作职责
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总务后勤部门的工作职责有：
（1）基本建设工程与房产、房屋管理。
（2）企业绿化与企业环境管理。
（3）清洁用品、办公用品、电器配件等物资管理。
（4）固定资产的管理。
（5）厂区、宿舍财产及员工安全的保障与维护。
（6）厂区、宿舍环境卫生清洁与维护。
（7）宿舍分配、水电管理、检查员工进出管理。
（8）全厂的伙食供应与管理。
（9）休闲、文娱康乐设施管理。
（10）厂区宿舍会客、车辆进出的管理。
（11）公务车的管理。
（12）消防设施的管理与安全检查。
（13）火灾、偷盗预防与突发事件的处理。
（14）配电系统的建立与安全检查、维护工作。
3，行政总监下属的职责
行政总监下属的行政人员的职位设置按企业所设置的部门而有所不同，有设经理、主管或组长、队长、专员的，如行政经理、总务主管、保安队长等，其职责如下：
行政经理的工作职责
编辑本段
行政经理是行政总监的得力助手之一，是行政事务的执行者，其职责如下：
（1）稽查考勤卡，对打卡出现的异常进行追踪处理及罚款。
（2）员工请假、调休的登记，并统计每日请假人数，制作出勤日报表。
（3）对员工薪资异动汇总列表，交上级审核后具体实施。
（4）稽查考勤、工资等作业，发展问题及时解决。
（5）新进员工暂住证、工伤保险的办理，员工就业证、计生证的办理查验，并对员工遗失的证件进行补办。
（6）劳动合同及公司合约到劳动部门履行盖章手续。
（7）新进员工银行一卡通的办理，以及处理员工在自动柜员机上取款时发生的异常问题。
（8）新进员工体检及老员工定期体检的安排与实施。
（9）承办上级临时交付的事项。
（10）新进员工入厂手续办理及个人档案的建立。
（11）劳动合同、暂住证、工伤保险资料的登录、整理。
（12）核对并输入加班单，并统计汇总，每月分发至各单位核对。
（13）文件与资料有关作业的编制工作。
（14）文件与资料登记、发行、保管、分发、借阅及作废文件销毁的审核工作。
（15）文件与资料有效性的检查工作。
（16）对机电人员日常工作安排、工作绩效考核。
（17）负责厂区、宿舍机电设备的维护保养及安全检查。
（18）负责零星工程的品质及进度监督。
（19）机电维护保养费用的预算。
（20）对机电工务人员进行知识和技能的培训。
总务主管的工作职责
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总务主管主要负责对非生产性物资的采购工作及食堂、宿舍、车辆等的管理与监督。其职责如下：
（1）保安、消防安全、食堂管理、宿舍管理、车辆管理的监督与检查。
（2）总务各类物品采购价格及供应商的核定。
（3）发包工程、大件设备、设使采购的检查核实。
（4）总务各类报表的审核。
（5）培训计划及实施。
（6）部署的考核工作。
（7）总务有关较大事项的处理及对外联络工作。
（8）对总务各种供应商进行调查与评估。
（9）对发包工程、设备、设施采购的复查。
（10）负责对固定资产的管理，建立清册。
（11）总务有关证件（如车辆等）的办理。
（12）消防安全设施的不定期检查。
（13）员工对食堂意见的调查、处理与反扩
（14）总务部会议的准备、记录及整理工作有关工作文件的起草。
（15）食堂用料、炊具、宿舍用品、厂服、清洁用品、机电零配件、油料、保安用品、表单及其他总务用品的采购。
（16）供应商基本资料的建立与完善，商品价格的建档及安全库存的设定。
（17）厂房（宿舍）租赁合约的签订与建档。
（18）厂区定期消毒的联系。
（19）完成上级临时交付的工作任务。
保安队长的工作职责
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保安队长或保安经理的工作对行政总监负责，其职责如下：
（1）对所有保安人员的管理、督导训练及考核。
（2）每日检查保安值班日志内容，发现问题及时处理。
商品房销售方案作文 商品房销售方案备案证明文案：
九大步骤之1-开场白
学习目的：
1、做开场白前的一些准备工作；
2、通过本单元的学习了解开场白的重要性；
3、了解并熟悉开场白的流程；
4、掌握九大步骤中开场白的技巧；
5、完成演习行动；
6、与老师完成辅导讨论；
你学习的期望：
在进行销售学习前，请记住：
●顾客是我们的上帝，他给我们带来利益；
●顾客是来购买我们产品的人，不是来跟我们争执的；
●我们的最终目的是引导消费，让客户购买产品。
开场白对整个销售的影响：
开场白是为了收集客户的资料、购房的目的，了解客户真正的需求而做的。你只有了解这些基本资料，才能准确的推荐一套适合他的房子。所以讲开场白的三分钟即决定这个客户是否谈下来。假如你没有很好的在开场白中收集到客户的资料，或没有跟客户有很好的沟通，你以后的谈判就会困难重重。所以进行一个好的开场白意味着你已经拥有了成功的一半。
进行开场白前需要：
整理你的仪容、仪表
女性：做适当的化妆；
画眉；
涂口红；（注意个人的饮食习惯，不吃一些口气较大的食物）
上一点清淡的香水；
职业装；
深色的鞋子；
肉色的袜子；
保持指甲的清洁卫生；
男性：做适当的个人整理；
（注意个人的饮食习惯，不吃一些口气较大的食物）
头发；适当地打一点摩丝显得比较精神。
不留胡须；
注意领带、服装的整洁；
可以擦适当的香水；
注意指甲的清洁卫生；
注意皮鞋与衣服的搭配；
手上的饰物不宜过多；
一、笑容：请你每天露出如婴儿般的微笑。
请看下面的散文《微笑》：
●微笑不花费一分钱，却能给你带来好处；
●微笑会使对方富有，但却不会使你变穷；
●它只要瞬间，但它给人的记忆却是永恒；
●没有微笑，你就不会这样富有和强大；
●有了微笑，你就会富而不贫；
●微笑能给家庭带来幸福；
●能给生意带来好运；
●给你带来友谊；
●它会使疲倦者感到愉悦；
●使失意者感到欢快；
●使悲衷者感到温暖；
●它是疾病的最好药方；
●微笑买不着，讨不来，借不到，偷不走；
●微笑是无价之宝；
●有人过于劳累发不出微笑；
●把微笑献给他们；
●那正是他们需要；
微笑练习：
1.让你身边的朋友找出你最具婴儿般的笑；
●请你试想一下，今天见你自己多年未见的朋友，你会怎样笑？
●一个婴儿正在对着你笑；
2.每天早上起床后对着镜子练习，直到满意为止；
3.把这种微笑保持到你一天的工作中；
4.形成你习惯性的微笑；
笑容是人性化销售的第一步，它会让顾客倍有亲切感，可以消除顾客的戒备。
二、调整你的心态：将每一位走进的顾客当成准客户。
请你记住：“顾客走进售楼部就是进来买房的，但是他还有很多问题，帮他解决这些问题他就会买房。”当你拥有这种心态后，你和顾客在交流时，就不呆板，不会感到拘谨和压力。
请千万不要：将部分顾客分成只是随便看看，这样你就不会接受他，不会认真对待他，从而失去准客户和成交的机会。
三、自我介绍：
●请先介绍自己;
●双手递出名片;
●询问对方姓名，目光注视。
例：“您好，我是销售主任成功”，双手递名片，“这是我的名片，你可以叫我小成”。
当有顾客不想告诉你姓名时，你应该热情地询问他的姓，另外应不断地告诉顾客对你的称呼，让客人记下你或让他觉得你是熟人，是朋友。
当然顾客实在不想告诉你，你可以转而进行赞美。“没关系，您看一下。您刚刚是我们业务员带进来的。您是做哪一行的呢？您看您现在这么年轻就买房，真是羡慕你啊。”
四、拉关系；
赞美—赞美——再赞美
赞美一般分为直白的赞美和含蓄的赞美。当客人走进售楼部时，请你开始观察客人，一般可以从客人的衣着、打扮、言行举止等方面，初步了解到客人的习惯，一方面可以找到他喜欢的赞美方式，另一方面可以找到具体赞美的地方。
东方人一般都是含蓄的，直白的赞美比较会让客人有反感，所以建议你用含蓄的赞美。
（提示：如果这位顾客在来之前你就知道他是谁，请务必去了解其个人的相关资料，以便在接下来的交流中能投其所好。）
赞美要诀：
（1）赞美必须发自内心，真诚，像赞美你的父母、兄弟、姐妹，不要信口开河，一旦给客户察觉，言不由衷，会给以后的销售设置障碍；
（2）赞美贵在自然，不露痕迹；
（3）赞美要根据事实，不要乱发表意见，不要言过其实、夸大，否则就会造成“拍马屁”的效果;通常可以借事物赞美人：家乡、公司、职业，也可以直接赞美：皮肤。但不可一味地抬高他人，贬低自己;
（4）赞美见好就收，见不好也要收，不要一直不停的赞美;过多的赞美会让客人觉得你另有所图，产生戒备反感;
（5）赞美要抓住顾客的心，分男女老少区别对待;
●在男人面前讲事业，
●在女人面前讲感情，
●在先生面前赞美太太，
●在太太面前赞美先生，
●在父母面前要赞美孩子。
（6）赞美有时要用羡慕的口吻和眼光来达到赞美客户现在的成就或身份。
如：
●做一名老师是一直都没有实现的梦想；
●高新技术太令人着迷了，这个行业的人都让人羡慕；
在您的专业方面我真是一窍不通，不过从小我就挺感兴趣，但不知这些是否很难。记住：你要给客户他所需要的赞美，但不要忘记赞美的目的是让他买下你所推荐的房子。
五、收集客户资料（切忌查户口，通过摸底的方式寻找合式的话题，为推荐户型做好准备）
1、家住附近吧？
2、看你的气质应该是在高新技术领域工作？
3、家里几个人住？考虑多大面积的房子？
4、看过一些房子吧，觉得如何？
5、这次打算买一个大一点的？
6、听您口音好象是江浙一带的人吧？
7、孩子有多大了，在读书吧？
别忘记在关键时候补充一句：今天看好了就定一套吧。
小技巧：当客户坐下来的时候，一定要记得坐在客户的右手边，而且是尽量让客户坐在里面，交谈过程中一定不要离开谈话桌，如有需要可以叫其他同事帮忙。
与顾客所成的角度：由60度逐步缩小到25度左右。
问题的探讨与分析
请阅读以下赞美，分析他赞美哪方面或赞美谁，抓住了哪种赞美要诀：
（1）你的公司很有名，让我很羡慕。
（2）做CEO是我一生追求的梦想。
（3）你们是永远不会失业的贵族，俗话说“卖田卖地，不卖手艺”。
（4）医生是给人看病，你们是给社会看病，是人人敬仰的职业。
（5）衣食住行，您是第一位。把艺术和事业结合起来真是最好的结合。
（6）你是人类灵魂的工程师，最神圣的职业，在我一生中，最感激的就是我的老师“一日为师，终身为父”。
（7）无商不富，像您这样有胆识的人，一定能把握住机会，才会有今天的成功。
（8）头脑清晰，精明能干，思维敏捷，逻辑性很强。
1.请观察你的老师和同事的开场白，并记录下来。
2.请与你的老师和同事进行开场白的模拟练习，并记录不正
确的地方及改进方法。
六、融洽你与客户的关系后，了解他的状况。
了解客户的家庭成员、住址、单位。
针对我们的楼盘：
了解客户的家庭成员，可以使我们推荐合适于客户的户型，提前了解客户对周边环境的需求为沙盘介绍做好准备。
了解客户的住址，可以使我们预见这个客户是否会觉得远，在沙盘介绍时，我们就可以先把远的问题先解决了。
了解客户的单位，可以使我们间接了解到他的资金收入状况。
这样你就可以为接下来的销售做好准备。
资料收齐，有助于成交。
请你记住：
通过三分钟的开场白，使客户与你达成共识，对客户最重要的吸引力是人而不是房。
不同类型的人有不同的开场白，通过对客户优点进行赞美，从而使客人打消戒备。
完成下列问题来确认自己的认知度
1.我们应该用什么样的笑容迎接客户？为什么？
2.为什么要将走进来的客人都做为准客户？
3.赞美的要诀有哪些？
4.“我是小王，这是我的名片，我们互相交换下名片好吗？”
客户说：“我没有或我没带”请问，你如何做？并请你设计一下接下来的对话。
辅导讨论
·请老师检查你记录页中所填写的资料
·请与老师一起完成下列问题：
1.当一对夫妻来到售楼部，你应该如何进行开场白？
2.当一群人来到售楼部，你应该如何进行开场白？
3.当一对老人来到售楼部，你应该如何进行开场白？
4.在开场白中，是不是可以没有赞美？为什么？
5.阅读以下两个开场白，作分析：
（1）听您的口音，好像不是本地人吧（认老乡），您既然来了
占用您几分钟时间，让我给您做一个简单的介绍．
（2）从你的仪容、仪表以及你的言谈举止，我猜想你一定是一位大学老师。
6、当你接触的一位新客户可能是：擦皮鞋的、摆地摊的、或清洁工、或火葬场的职工你如何去赞美他们，请列举出来？
故事一则
加拿大魁北克有一条南北走向的山谷。山谷没有什么特别之处，惟一能引人注意的是它的西坡长满松、柏、女贞等树，而东坡却只有雪松。这一奇异景色之谜，许多人不知所以，然而揭开这个谜的，竟是一对夫妇。
那是1993年的冬天，这对夫妇的婚姻正濒于破裂的边缘，为了找回昔日的爱情，他们打算做一次浪漫之旅，如果能找回就继续生活，否则就友好分手。他们来到这个山谷的时候，下起了大雪，他们支起帐篷，望着满天飞舞的大雪，发现由于特殊的风向，东坡的雪总比西坡的大且密。不一会儿，雪松上就落了厚厚的一层雪。不过当雪积到一定程度，雪松那富有弹性的枝丫就会向下弯曲，直到雪从枝上滑落。这样反复地积，反复地弯，反复地弯，反复地落，雪松完好无损。可其它的树，却因没有这个本领，树枝被压断了。妻子发现了这一景观，对丈夫说：“东坡肯定也长过杂树，只是不会弯曲才被大雪摧毁了。”少顷，两人突然明白了什么，拥抱在一起。
生活中我们承受着来自各方面的压力，积累终将让我们难以承受。这时候，我们需要象雪松那样弯下身来，释下重负，才能够重新挺立，避免压断的结局。弯曲，并不是低头或失败，而是一种弹性的生存方式，是一种生活的艺术。
请写读后感
结语：无论是在学校还是在社会中，大家都不可避免地要接触到作文吧，根据写作命题的特点，作文可以分为命题作文和非命题作文。写起作文来就毫无头绪？以下是小编为大家收集的《商品房销售方案》作文，希望在写《商品房销售方案》上能够帮助到大家，让大家都能写好《商品房销售方案》作文